부동산 거래 상식3

부동산 임대소득세란

			부동산임대소득이란 건물 등 부동산을 다른 사람에게 빌려주고 받는 임대료입니다. 부동산임대소득세는 임대해 주고 받은 임대료인 임대소득액에 대해 발생하는 세금입니다. 그러므로 부동산 임대소득은 부동산을 매매하거나 양도할 때 발생하는 사업소득이나 양도소득과는 다릅니다. 부동산 임대소득은 당해 소득자의 다른 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 종합과세됩니다.

부동산 임대소득세 과세대상

부동산 임대소득세를 내어야 하는 경우는 상가를 임대할 경우에는 임대소득에 모두 포함되지만, 주택의 경우는 다릅니다. 주택은 1가구 2주택 이상 소유자부터 부동산임대소득을 내야 합니다. 즉 3주택 이상 보유자는 주택규모에 관계없이 임대소득세를 내고, 2주택 보유자는 단독주택은 건평이 35평, 아파트는 전용면적 25.7평 이상인 경우에 과세대상이 됩니다. 그러므로 2주택 보유자의 경우 1주택이라도 전용면적 25.7평 이하 (단독주택 건평 35평)인 경우 부동산 임대소득세가 비과세됩니다.

부동산 임대소득세 계산방법

부동산 임대소득은 총수입금액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 총수입금액은 임대의 조건에 따라 달라집니다. 부동산임대조건은 그 형태에 따라 부동산을 임대하고 그 대가를 받는 방법으로는 월세와 전세가 있습니다. 전세는 보통 전세보증금을 일시에 내고, 월세는 어느 정도의 보증금과 월세를 같이 내는 경우가 많습니다. 각각의 경우에 따라 총수입금액 산정방법이 달라집니다. 총수입금액을 산정할 때 월세로 받는 경우는 매달 받는 월 임대료의 1년치 합계액 (월임대료 × 12)이 임대료 수입금액이 됩니다. 그리고 전세금으로 받는 경우에는 1년 만기의 정기예금 이자액만큼을 임대에 대한 대가로 보아 이를 간주임대료라고 합니다. 즉 전세보증금만 받는 경우 '보증금 × 정기예금이자율' 이 총수입금액이 됩니다. 예를 들어 임대보증금으로 3천만원을 받고 월 임대료로 50만원을 받을 때 임대료 수입금액은 (만약 정기예금금리를 7%라고 하면) 1년치 임대료 600만원과 간주임대료 210만원을 합한 810만원이 됩니다. 임대소득금액을 산정할 때에는 장부를 기장하면 장부에 의해 소득금액을 계산하면 되나, 장부가 없는 경우 표준소득률에 의해 추계과세합니다. 표준소득률을 사용하는 이유 중의 하나는 표준소득률은 당해 사업에 관련된 비용을 일일이 계산할 수 없기 때문에 적용되는 경우가 많습니다. 표준소득률은 임대주택유형에 따라 다르며 고급주택은 60%, 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등 일반주택은 45%, 장기임대 공동주택은 36.1%, 장기임대 다가구 주택은 30% 등 입니다. 예를 들면 앞서 임대료 수입금액이 810만원이고, 장기임대 다가구주택인 경우 임대소득금액은 243만원 (810만원 × 30%)이 됩니다. 이렇게 소득금액이 산출되면 여기에서 기본공제, 추가공제, 표준공제 등의 소득공제를 하여 과세표준을 구합니다.

부동산 임대소득세 납부절차

부동산 임대소득이 있는 사람은 임대소득이 생긴 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할 세무서에 종합소득 과세표준확정신고를 해야 하며, 다른 소득이 있을 때는 합산하여 신고해야 합니다. 한편 부동산임대소득은 금융소득과 마찬가지로 자산소득에 해당하므로 부부 합산 소득을 신고하여야 합니다.

 

 

종합토지세란

			종합토지세란 부동산을 보유하고 있는 경우에 납부하는 세금입니다. 개인이나 법인이 가지고 있는 전국의 모든 토지를 소유자별로 합산하여 소유하고 있는 토지의 금액에 따라 누진세율로 과세하는 세금으로서 지방세에 해당합니다.

종합토지세의 과세대상 및 납세의무자

종합토지세의 과세대상은 전국 소재의 모든 토지가 해당됩니다. 종합토지세는 매년 6월 1일 현재 과세대상 토지를 사실상 소유하고 있는 사람이 납세의무자입니다. 토지의 소재지를 관할하는 시장이나 군수가 종합토지세 납부고지서를 10월 10일까지 발부하면 토지소유자는 10월 16일부터 10월 31일까지 납세고지서상의 세액을 납부하면 됩니다.

종합토지세 과세표준

종합토지세의 과세표준은 그 과세대상인 토지를 세 가지로 나누어 별도의 과세표준과 세율을 적용합니다. 토지의 분류기준은 다음과 같습니다.

토지종류 내용 종합합산과세대상 토지 별도합산과세대상토지와 분리과세대상토지를 제외한 모든 토지 (일반적으로 주택에 부수되는 토지) 별도합산과세대상 토지 영업용 건축물의 부속토지 (백화점, 병원, 여관 상가 등) 분리과세대상 토지 자경농지, 임야, 골프장, 별장 등에 속하는 토지

종합토지세 세율

종합합산과세세율을 살펴 보면 다음과 같습니다.

토지금액 세율 2천만원 이하 0.2% 2천만원 초과 5천만원 이하 40,000원 + 2천만원 초과금액 × 0.3% 5천만원 초과 1억원 이하 130,000원 + 5천만원 초과금액 × 0.5% 1억원 초과 3억원 이하 380,000원 + 1억원 초과금액 × 0.7% 3억원 초과 5억원 이하 1,780,000원 + 3억원 초과금액 × 1% 5억원 초과 10억원 이하 3,780,000원 + 5억원 초과금액 × 1.5% 10억원 초과 30억원 이하 11,280,000원 + 10억원 초과금액 × 2% 30억원 초과 50억원 이하 51,280,000원 + 30억원 초과금액 × 3% 50억원 초과 111,280,000원 + 50억원 초과금액 × 5%

 

재산세란

			재산세는 종합토지세와 마찬가지로 부동산을 보유할 때 내는 세금입니다. 종합토지세는 토지에 대해 부과되며, 재산세는 건축물에 대해 부과됩니다.

재산세의 과세대상 및 납세의무자

재산세의 과세대상은 건축물, 중기, 선박, 항공기 등이며 이를 소유하고 있는 자가 재산세 납세의무자 입니다. 재산세는 매월 5월 1일 현재 재산세 과세대장에 건축물, 선박, 항공기 등의 소유자로 등재되어 있는 자가 내야 합니다. 재산세는 매년 6월 16일부터 6월 30일 사이에 납부하면 됩니다.

재산세 세율

주택의 경우

시가표준액 세율 1,200만원 이하 0.3% 1,200만원 이상 1,600만원 이하 36,000원 + 1,200만원 초과금액의 0.5% 1,600만원 이상 2,200만원 이하 56,000원 + 1,600만원 초과금액의 1% 2,200만원 이상 3,000만원 이하 116,000원 + 2,200만원 초과금액의 3% 3,000만원 이상 4,000만원 이하 356,000원 + 3,000만원 초과금액의 5% 4,000만원 초과 856,000원 + 4,000만원 초과금액의 7%

재산세를 낼 때 같이 내는 세금

재산세의 20%를 교육세로 납부하여야 합니다. 재산세를 낼 때 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세란 도시계획사업에 필요한 비용을 충당하기 위하여 도시계획 구역안에 있는 토지와 건축에 대해 내는 세금입니다. 종합토지세를 내는 사람과 재산세를 내는 사람은 도시계획세를 내야 합니다. 도시계획세는 토지의 공시지가의 0.2%를 10월 16일 ~ 10월 31일에 종합토지세와 함께 납부하고, 건물의 시가표준액의 0.2%를 6월 16일 ~ 6월 30일에 재산세와 함께 납부하면 됩니다. 재산세를 낼 때 공동시설세도 납부하여야 합니다. 공동시설세란 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 등을 국가나 지방자치단체가 설치해주고 그 혜택을 받는 사람이 내는 세금입니다. 매년 6월 1일 현재 종합토지세를 내는 사람과 매년 5월 1일 현재 재산세를 내는 사람이 납부합니다

 

 

주택을 처분하는 경우 내야 하는 세금은?

양도소득세

주택을 처분하는 경우 가장 큰 부담은 양도소득세입니다. 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다. 양도소득세의 세율은 다음과 같습니다.

구분 과세표준 세율 2년 이상 보유한 등기자산 3,000만원 이하 과세표준의 20% 3천만원 초과 6천만원 이하 600만원 + 3천만원 초과액의 30% 6천만원 초과 1,500만원 + 6천만원 초과액의 40% 2년 미만 보유한 등기자산 40% 미등기자산 65%

주민세

양도소득세의 10%를 주민세로 내야 합니다.

인지세

계약서 작성시 계약서에 인지를 첨부하며, 인지세는 다음과 같습니다

매매대금 인지세 5백만원 초과 1천만원 이하 1만원 1천만원 초과 2천만원 이하 2만원 2천만원 초과 3천만원 이하 3만원 3천만원 초과 5천만원 이하 4만원 5천만원 초과 1억원 이하 7만원 1억원 초과 5억원 이하 15만원 5억원 초과 10억원 이하 25만원 10억원 초과 35만원

 

양도소득세란

			양도소득이란 개인이 가지고 있던 토지, 건물과 같은 부동산 등 일정한 자산을 유상으로 양도함으로 인해 얻는 소득을 말합니다. 이 때 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 공제금액을 뺀 소득을 양도차익이라고 하며, 이 양도차익에 대해서 부과되는 세금을 양도소득세라고 합니다. 그러므로 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권이 이전되는 경우 양도소득세를 납부할 의무가 생기지 않습니다. 즉 상속이나 증여에 의해 무상으로 소유권이 이전될 경우에는 양도소득세를 물지 않는다는 것입니다.

양도소득세 과세기준일

과세기준일이 되는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금이 청산된 날을 양도시점으로 봅니다. 단, 잔금 청산일이 분명하지 않으면 계약서 상의 잔금지급 약정일을 양도일로 봅니다. 이 때 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 잔금지급 약정일로부터 등기접수일까지 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다. 그리고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 봅니다.

양도소득세 계산방법

양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산합니다. 여기서 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 금액입니다. 양도소득세를 산정하는 절차는 다음과 같습니다. ① 양도가액 - 필요경비 = 양도차익 ② 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액 ③ 양도소득금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득 과세표준 ④ 양도소득 과세표준 × 양도소득 세율 = 양도소득세 산출세액

		양도차익
			양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다. 필요경비는 과거 부동산을 샀을 때 취득대금과 취득세, 등록세 등 부대비용을 합한 금액이며, 양도가액은 부동산을 팔 때의 금액입니다. 그러므로 부동산 매매계약서상의 실제 매매대금을 기초로 양도가액과 필요경비를 계산하여야 하나, 신뢰성의 문제 때문에 양도차익은 실제 거래금액과 상관 없이 기준시가에 의해서 계산하게 됩니다. 양도가액은 토지는 개별공시지가로, 건물은 시가표준액으로 합니다. 필요경비는 아파트는 취득당시의 기준시가의 3%, 토지는 취득시 기준시가의 3%, 건물은 취득시 기준시가의 10% 등으로 하여 일괄적으로 공제합니다. 이를 필요경비의 개산공제라고 하는데 부동산을 취득하고 등기를 했다면 의무적으로 내어야 할 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등의 부대비용에 대한 개략적인 공제금액이라고 할 수 있습니다. 한편 미등기 자산은 개산공제에서 제외됩니다

		장기보유특별공제
			장기보유특별공제는 부동산 투기억제에 실효를 보기 위해 3년 이상 장기보유 하였다가 파는 경우 양도차익의 일정액을 공제해 주는 제도입니다. 역시 미등기 자산에 대해서는 공제 혜택이 없습니다.

양도자산 공제액 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 자산의 양도 양도차익의 10% 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 자산의 양도 양도차익의 15% 보유기간이 10년 이상인 자산의 양도 양도차익의 30%

		양도소득 기본공제
			양도차익에 대해 일률적으로 연250만원을 공제해 주며, 역시 미등기자산은 제외됩니다.

양도소득세 세율

양도소득세는 종합소득세에 비해 최저 세율이 높게 책정되어 있습니다. 즉 종합소득세는 10% ~ 40% 까지 누진 과세되지만, 양도소득세는 20% ~ 40%로 누진 과세 됩니다

구분 과세표준 세율 2년 이상 보유한 등기자산 3,000만원 이하 과세표준의 20% 3천만원 초과 6천만원 이하 600만원 + 3천만원 초과액의 30% 6천만원 초과 1,500만원 + 6천만원 초과액의 40% 2년 미만 보유한 등기자산 40% 미등기자산 65%

위의 표에서 보듯이 미등기 자산의 경우 65%, 2년 미만 보유한 등기자산의 경우 40%의 단일세율을 적용하고 있습니다. 그러므로 불가피한 사정이 있어 3년간의 보유가 어려우면 최소한 2년은 있다가 파는 것이 유리합니다. 왜냐하면 2년 이상 보유한 경우 20% ~ 40%의 초과 누진세율을 적용하지만 2년 미만인 경우 40%의 단일세율을 적용하기 때문에 양도소득세가 커지기 때문입니다.

양도소득세 납부기간

양도소득세를 납부하는 방법은 예정신고와 확정신고의 두 가지 방법이 있습니다. 예정신고란 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것입니다. 예정신고를 하여 세금을 미리 납부한 경우 산출세액의 10%를 공제 받을 수 있습니다. 확정신고란 예정신고를 하지 않은 경우 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하는 것을 말합니다. 확정신고를 하는 경우에는 세금감면 혜택이 없습니다. 한편 양도소득세 납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서에 하면 세무서로부터 부동산양도신고확인서를 발급 받을 수 있으며, 이 안내서에 따라 예정신고 기간인 다음 다음 달 말일까지 납부하면 납부한 양도세액의 15%의 예정신고납부세액을 공제 받을 수 있습니다.

 

 

양도소득세가 비과세 되는 경우는?

			양도소득세의 비과세란 당초부터 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않는 것을 말합니다. 그래서 양도소득세의 납세의무가 생기나 그 의무를 감면비율에 따라 감액 또는 면제하는 양도소득세의 감면과는 다른 개념입니다. 양도소득세가 비과세되는 경우를 살펴 보겠습니다.

-1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득 - 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 - 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 - 농지의 교환으로 발생하는 소득

1세대 1주택의 양도

양도소득세 비과세의 대표적인 경우인 1세대 1주택의 양도에 관하여 살펴보겠습니다. 여기서 1세대란 배우자를 포함하여 동일한 주소지에서 생계를 같이 하는 가족 단위를 말합니다. 그러므로 1주택을 계산할 때 부부가 주민등록상 각각 별도의 세대를 구성한 경우에도 각자가 주택을 소유하고 있으면 1세대 2주택으로 보는 것입니다. 1세대 1주택인 경우에는 다음의 경우에 한하여 양도소득세가 비과세 됩니다. 첫째, 1세대 1주택이더라도 반드시 3년 이상 주택을 보유하여야 합니다. 1세대 1주택을 3년간 보유하여야 한다는 것입니다. 거주하지는 않더라도 보유기간이 3년 이상으로서 양도자가 등기부등본 또는 토지, 건축물관리대장등본 등에 의하여 1세대1주택을 입증하는 경우에 양도소득세가 비과세 됩니다. 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 산정합니다. 둘째, 고급주택이 아니어야 합니다. 세법상의 고급주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다. 고급주택이라 함은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택은 전용면적 50평(165㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우, 단독주택은 대지 150평(495㎡ )이상이거나 건평이 80평(264㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우를 말합니다. 셋째, 주거목적의 주택에 대해서만 비과세가 적용됩니다. 주거목적을 위한 주택의 경우에만 양도소득세 비과세가 적용되며, 주택으로 보지 않는 콘도미니엄, 별장, 오피스텔은 3년의 보유조건을 갖춘 경우에도 양도소득세를 물게 됩니다. 넷째, 1세대 1주택에 부속된 토지는 주택 바닥면적의 10배(도시계획구역 안의 경우는 5배) 이내에서만 비과세됩니다.

양도소득세가 비과세되는 1세대 2주택

		일시적인 1세대 2주택 1세대 2주택인 경우 원칙적으로 양도소득세가 과세되어야 하지만 다음의 경우 2주택의 보유가 일시적인 것으로 보아 양도소득세가 비과세됩니다. 첫째, 1주택을 가진 세대가 이사를 가기 위해 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 사서 1세대 2주택이 된 경우 새 집을 산 날로부터 종전주택을 2년 이내에 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 이 때 종전주택은 보유기간이 3년이 넘어야 합니다. 둘째, 혼인에 의해 2주택이 되는 경우에는 혼인신고일로부터 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 양도일 현재 2주택 보유기간이 모두 3년이 넘어야 합니다. 셋째, 부모(직계존속)를 모시기 위해 세대를 합치는 경우 1세대 2주택이 된 경우 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세됩니다. 이 때 부모의 나이가 남자 60세, 여자 55세 이상이어야 하고, 양도일 현재 2주택의 보유기간이 각각 3년 이상이어야 합니다.
		상속으로 인한 1세대 2주택 부모가 사망하여 주택을 상속 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속 받은 주택을 양도하면 보유기간에 상관없이 양도소득세가 비과세됩니다. 단, 종전 주택을 양도하면 보유기간이 3년 이상인 경우에만 양도소득세가 비과세 됩니다.

자금출처조사란?

자금출처조사란?

부동산을 취득한 경우 그 취득에 들어간 돈의 출처를 확인하는 조사를 자금출처조사라고 합니다. 자금출처조사를 하는 경우는 연령, 직업, 성별, 소득 및 재산상태 등으로 보아 자신의 능력으로 부동산 등을 취득할 수 없는 사람이 부동산 등의 재산을 취득할 때 그 재산의 취득방법 및 소요된 자금의 출처를 확인합니다. 만약 자금의 출처가 확인되지 않으면 타인으로부터 증여 받은 것으로 추정 당하고, 증여세를 납부하여야 합니다. 부동산을 취득했다고 해서 항상 자금출처조사를 받지는 않습니다. 연령별로 취득금액이 기준금액에 미달하는 경우 또는 기준금액을 넘더라도 최근 3년 동안 소득 및 부동산 양도소득금액이 취득금액의 70% 이상인 경우에는 자금출처조사를 하지 않고 사후관리만 합니다.

자금출처조사 기준금액

구분 취득자산 주택 주택 이외 30세 미만 5천만원 3천만원 30세 이상~40세 미만 세대주인 경우 2억원 5천만원 세대주가 아닌 경우 1억원 5천만원 40세 이상 세대주인 경우 4억원 1억원 세대주가 아닌 경우 2억원 1억원

자금출처조사는 세무서에서 어떤 조사를 직접 나오는 것이 아니라 본인이 취득한 자금이 어디서 조달되었는지를 서면으로 입증하면 됩니다. 즉 세무서에서는 증여 혐의가 있을 경우 취득자금 소명자료 요구서를 보내고, 요구서를 받은 사람은 요구서에 기재된 취득자금의 출처와 증빙서류를 관할세무서에 직접 또는 우편으로 15일 이내에 보내면 됩니다. 자금출처를 증빙하는 서류는 소득이 있는 경우 소득세 납세증명서 또는 납세 영수증 사본1부, 융자나 남의 돈을 빌린 경우에는 부채증명서, 다른 재산을 처분한 경우에는 매매계약서, 등기부등본, 전세보증금이 있는 경우는 전세계약서 등이 있습니다. 세무서에서는 소명자료를 검토하여 증여의 혐의가 있는 경우 직접 조사를 합니다. 이 경우 취득한 금액 전체를 입증할 필요는 없습니다. 취득자금으로 입증해야 할 금액은 '취득자금의 20%, 2억원'중의 적은 금액을 제외한 나머지 금액을 입증하면 됩니다. 예를 들어보면 15억원 짜리 주택을 취득한 경우 취득금액의 20%인 3억원과 2억원 중 적은 금액인 2억원을 제외한 13억원을 입증하여야 합니다. 만약 13억원 중 입증된 금액이 8억원이라면 15억원 중 입증된 8억원을 제외한 7억원에 대해 증여된 것으로 보아 증여세를 내야 합니다.

 

. 투기지역이란?

투기지역은 소득세법상 개념입니다. 부동산소유권을 양도하면 양도소득세를 내는데요. 이 때 양도차익에 따라 세금이 부과됩니다.이 양도차익을 계산하는 기준가격을 실거래가로 하도록 강제된 지역이 투기지역입니다.
즉, 양도소득세를 많이 물려 투기를 못하하려는 의도로 지정되는 것입니다.

2. 투기지역 지정기준?

가) 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 "직전월"이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가
     상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각목의 1에 해당하는 지역

① 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상 승률의 100분의 130보다
    높은 지역
?

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