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고법 "市조례 도정법에 저촉 안돼" 효창4ㆍ상계5 구역에도 영향 줄 듯 상수 1ㆍ2구역 주민 "상고 검토중" 서울 시내 210여개 재개발(주거환경개선사업 포함) 사업장이 '구역지정 원천무효' 위기에서 벗어났다. 재개발 구역지정 요건을 명시한 서울시 조례가 상위법령인 '도시 및 주거환경 정비법(이하 도정법)' 시행령에서 위임한 범위를 벗어나지 않았다는 법원 2심 판결이 나왔다. 지난해 경기도의 재개발 조례에 대해 무효 판결이 내려진 후 서울에서도 무효 판결이 내려질 것으로 관측됐으나 유효판결이 내려져 사업이 계속 추진될 수 있게 됐다.   서울고등법원 제2행정부(부장판사 김병운)는 김모씨 등 서울 마포구 상수1 · 2 주택재개발 정비구역 주민 2명이 "서울시는 재개발 구역지정을 취소하라"며 낸 소송의 항소심에서 "서울시의 구역지정은 정당하다"며 최근 항소를 기각했다. 서울시는 앞서 시 · 도 및 주거환경정비 조례에 따라 2007년 상수 1 · 2구역을 정비구역으로 지정했다. 이에 김씨 등은 2008년 "서울시가 현황 조사를 하지 않고 지정했다"며 소송을 냈지만 지난해 1심에서 패했다. 이 재판 기간 중 경기도에서 "법령을 일탈한 도 조례로 지정된 재개발 정비구역을 취소한다"는 판결이 나오자 김씨 등은 경기도 사건처럼 시 조례 자체를 문제삼아 항소했다. 서울시 조례 4조2호는 '호수밀도'와 '주택접도율'(주택이 도로와 접한 정도)을 구역지정 요건으로 규정하고 있다. 서울시는 또 노후 · 불량 건축물 60% 이상인 1만㎡ 이상 지역에서 △주택접도율(40% 이하) △너무 적거나 모양새가 일정치 않고 길면서 좁은 필지수(50% 이상) △호수밀도(1㏊ 당 60호 이상) 등 요건 1개 이상을 충족하면 정비구역으로 지정할 수 있도록 하고 있다. 하지만 김씨 등은 상위법인 도정법 시행령이 무허가 건축물과 노후 · 불량 건축물의 수 등에 대해 시 · 도 조례로 세부 요건을 지정토록하고 있는 데 반해 현행 조례는 이 같은 위임 범위를 넘어섰다고 주장했다. 항소심 재판을 맡은 서울고법은 "호수밀도는 도정법 시행령 10조1항의 별표에서 구역지정 요건으로 들고 있고 주택접도율 역시 별표에서 '정비기반시설의 열악'을 판단하기 위한 지표로 사용돼 문제가 없다"고 판단했다. 이번 판결로 상수 1 · 2구역 외에 행당6구역,효창4구역,상계5재정비촉진구역(뉴타운) 등 현재 재판이 진행 중인 사건에 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 또 재판에 들어가 있지 않지만 소송 움직임이 있었던 다른 구역은 진정될 개연성이 높아졌다. 상수 1 · 2구역 주민 측을 대리한 법무법인 화우의 손태호 변호사는 "서울시 조례가 경기도 조례에 비해 도정법 시행령에 더 충실하기는 하지만 역시 위법인 것으로 판단하고 있다"며 "대법원 상고를 검토 중"이라고 말했다. 한편 경기도의 경우 서울고법이 지난해 안양시 만안구 냉천지구 주거환경개선사업 사건에서 경기도 조례가 무효라는 판결을 내린 적이 있다. 당시 판결에서는 상위법과 달리 도 조례에서 무허가 건물 수 등을 따지지 않고 노후 · 불량건축물이 50% 이상이면 구역으로 지정토록 해 상위 법령을 위반했다고 판시했었다. 당시 판결은 주민과 경기도,안양시가 모두 상고하지 않아 확정됐다.

용적률 20% 상향돼 정비계획 및 정비구역 변경(안) 공고...17일 오후 4시 주민설명회도 개최 서울 중구(구청장 박형상)는 서울시 도시ㆍ주거환경정비 기본계획에서 기준 용적률이 20% 상향됨에 따라 신당11구역의 소형주택을 확대 공급하기 위해 신당11 주택재개발 정비 구역 정비 계획과 정비구역 지정 변경(안)을 입안하고 공고했다. 서울시 중구 공고 제2010-772호로 공고된 사항은 구보와 구청 게시판 및 홈페이지에 게시됐으며 12월 10일까지 구청 주택과나 신당11구역 주택재개발정비조합 사무실(중구 신당동 162-21 2층 ☎ 2237-4881) 에서도 관련 기록물들을 공람할 수 있다. 공고된 사항에 대해 의견이 있는 주민과 이해관계인은 공람 기간인 12월 10일까지 서면으로 구청 주택과나 신당11구역 재개발조합에 제출하면 된다. 아울러 중구는 이 정비계획과 정비구역 지정 변경(안)에 대한 주민들의 이해를 돕고, 향후 추진절차 등을 주민들에게 알려주기 위해 11월 17일 오후 4시부터 신당5동 주민센터 3층 다목적강당에서 주민설명회를 개최한다. 지난 2008년 1월31일 주택재개발 구역으로 지정(서울시 고시 제2008-32호)된 신당11구역은 중구 신당5동 85 일대 8224㎡ 면적으로 이루어져 있으며, 주변에 성동고등학교와 신당초등학교, 무학근린공원 등이 위치해 있다.

2000여채 들어설 '돈의문 1구역' 이달 초 시공사 계약도 맺어 경희궁·세종로…도심서 가까워 "2년내 착공·600채 일반 분양" 서울 도심에서 가장 가까운 곳에 개발되는 뉴타운이어서 수요자들의 관심 대상인 돈의문1구역(조감도)이 사업 추진에 속도를 낼 전망이다. 조합설립 및 사업시행인가 재판에서 잇따라 승소한 조합 측이 이달 초 시공사인 GS건설과 본계약까지 맺었기 때문이다. 전체 사업비의 상당 부분을 차지하는 공사비를 확정하는 내용의 본계약은 재개발 과정에서 마무리 수순이자 조합원의 권리변환 기준이 되는 관리처분 계획을 수립하는 데 중요한 근거가 된다. 이와 관련，돈의문1구역 최헌영 조합장은 "특별한 변수가 없는 한 내년 3월 관리처분 총회를 열고 내년 상반기 중 관리처분 인가를 받는 게 향후 일정"이라고 밝혔다. 계획대로 관리처분 인가를 받으면 지구지정 7년 만에 2048채의 대규모 아파트 공급 단계로 넘어가는 단추를 꿰는 셈이다. ◆ 기나긴 소송의 터널 당초 교남뉴타운에서 이름이 바뀐 돈의문뉴타운은 2003년 말 지정됐다. 전체 면적은 20만㎡이며 5개 구역으로 나뉘어 있다. 이 가운데 돈의문1구역이 가장 넓은 14만8500㎡다. 사실상 '돈의문1구역＝돈의문뉴타운'이라고 볼 수 있다. 돈의문1구역 조합은 2006년 12월 최초 설립인가를 받았지만 기존에 받은 조합설립동의서 유무효 논란으로 사업이 제대로 추진되지 못했다. 지난 4월에는 "하자 있는 동의서를 받아 설립된 조합의 사업시행계획은 무효"라는 취지로 사업시행인가 무효소송에서 조합이 패소했다. 기존 조합설립동의서 자체에 하자가 있기 때문에 사업시행계획도 무효라는 게 법원의 판단이었다. 법원 판결 이후 조합은 새로 개정된 도시 및 주거환경정비법에 맞춰 조합설립 및 사업시행계획을 바꾸고 조합원의 찬성의결을 거쳐 지난 9월 관할 구청으로부터 인가를 받았다. 새 요건에 맞추자 이번에는 법원이 지난달 말과 이달 초 조합의 손을 들어줬다. 법원은 "새로 받은 조합설립변경 및 사업시행변경인가는 기존의 하자를 보충하는 행위가 아니다"고 판시，조합이 승소했다. 이와 관련，조합 측은 "조합설립무효 등을 주장하는 다른 소송이 여전히 진행 중이지만 이번 판결로 미뤄볼 때 사업 진행에는 크게 영향을 받지 않을 것"으로 내다봤다. ◆ 서울 도심의 알짜배기 입지 돈의문1구역은 서울 도심 한복판에서 추진되는 재개발사업이어서 수요자들의 관심이 높은 편이다. 강북삼성병원 뒤쪽에서 독립문고가도로 직전까지가 구역의 세로 방향이다. 서쪽으로는 의주로에 맞닿아 있고 동쪽으로는 서울시교육청 아래쪽이다. 지구 중심에서 반경 600m 경계에 사직공원 교보문고빌딩 금호아트홀 이화여고 인창고 등이 맞닿아 있다. 걸어서 10분이면 닿을 수 있는 거리다. 지구 동쪽의 서울시교육청을 지나면 바로 경희궁이다. 지하철 서대문역과 독립문역도 가까운 역세권이다. 세종로사거리까지는 버스로 2~3정거장 거리 떨어져 있는 정도다. 서울성곽순례길4구간 400m가 돈의문1구역을 따라 걸쳐져 있다. 유서 깊은 위치이자 도심에서 아주 가깝기 때문에 직주근접형 아파트를 원하는 수요자들 사이에서 벌써부터 분양 문의가 끊이지 않는다는 게 GS건설 관계자의 설명이다. ◆ 대규모 아파트촌으로 탈바꿈 돈의문1구역 시공사인 GS건설은 2006년 8월 시공사 선정 당시 뉴타운 기본계획에 맞춰 이곳에 2385채의 아파트를 건설할 예정이었다. 용적률 240%에 지하 2층，지상 27층 아파트 건립을 기준으로 해서였다. 하지만 그동안 평형배치 조정을 위한 설계변경 및 건축심의를 거치면서 이달 초 조합과 맺은 본계약 때는 세대수를 2048채로 맞췄다. 용적률은 252%로 조금 증가했다. 아파트 동수는 32개동으로 대규모다. 반포자이(44개동)와 비교하면 규모를 어림잡을 수 있다. 총 2048채 가운데 아직 최종 결정되지 않았지만 조합원분 및 임대를 제외한 600여채가 일반분양 예정이다. GS건설은 전용면적 84㎡형 위주로 하되 대형 면적의 아파트도 구성해 도심 거주를 원하는 고급 수요층도 겨냥하고 있다고 밝혔다. 현재 계획대로라면 내년 상반기 중 관리처분 인가와 함께 이주가 시작된다. 이주 및 철거기간은 약 1년으로 예상하기 때문에 2012년 상반기 중 착공과 함께 일반분양에 나서는 일정이다. 준공은 2015년 상반기로 예정돼 있다. GS건설은 "서울 도심 한가운데 대단지 아파트가 단일 브랜드로 들어서는 만큼 외관 디자인을 차별화하고 랜드마크 역할을 하는 아파트로 지을 예정"이라고 밝혔다. ◆ 예상 분양가는 총사업비용을 결정하는 관리처분이 나오지 않은 상황에서 분양가를 예상하는 것은 쉽지 않다. 다만 주변 아파트의 시세를 살펴보면 분양가를 어림잡아 볼 수는 있다. 분양가를 책정할 때 주변 시세도 감안하기 때문이다. KB은행 기준 지난 10월 말 돈의문1구역 주변 아파트 평균 시세는 경희궁의 아침 145㎡형의 경우 3.3㎡당 2364만원이다. 스페이스본 115㎡형은 평균 2230만원，인왕산아이파크 및 서대문 센트레빌 85㎡는 1900만원대로 나타났다. 때문에 돈의문1구역에서 분양되는 아파트도 중소형 아파트는 3.3㎡당 2000만원 안팎，중대형은 2000만원대 초반으로 예상된다. 물론 돈의문1구역의 예상 분양가는 올해 기준 불변가격이다. 원자재 가격 및 표준공사비 변동，부동산경기 등의 상황에 따라 분양시점에 분양가는 달라질 전망이다.

△ 개포주공 1단지 예상 조감도 개포주공1단지 재건축 조합은 지난 11월 13일 1000여명이 참석한 가운데 조합원 총회를 열어 바뀐 도정법을 반영한 새로운 정관을 가결했다. 이번 정관변경은 8년만에 이뤄진 것으로 개포지구 유일한 조합설립인가 단지인 개포주공 1단지 재건축 추진이 탄력을 받게 됐다. 13일 열린 조합원 총회는 재건축을 바라는 조합원들의 활발한 참여로 재건축 추진에 청신호를 밝혔다. 정관변경은 조합원 4886명 가운데 3621명이 찬성해 가결됐으며, 투표권을 가진 3071명이 서면결의하고 참석한 1000여명 중 643명의 동의를 얻어 통과됐다. 이번 정관변경은 도정법(도시및주거환경정비법)이 많이 바뀌면서 대의원 임원진 선출을 위해서는 표준정관에 맞게 바꾸어야 할 필요성으로 인한 것이다. 바뀐 도정법은 조합원 10% 이상이 참여한 가운데 조합장을 선임해야 하며 대의원수에 조합원이 10% 이상 포함되어야 하는 등 조합원의 의견을 반영해 부조리를 방지하는 내용이 포함됐다. 개포주공 1단지 재건축 조합의 현재 정관은 2003년도 것으로 8년만에 변경을 결의한 것이다. 조합은 조만간 구청에 정관변경 신청을 낼 예정이며 내년 초 조합장 선출 등 재건축에 속도를 낼 방침이다. 현재 강남구는 개포택지개발지구 재건축 사업기준을 담은 '제1종 지구단위계획 재정비(안)'의 사업진행 속도를 내기 위해 올해 말 최종 고시를 목표로 관계부서와 협의중이다. 강남의 대표적인 재건축 단지인 개포주공 아파트는 지은 지 약 30년이 됐으며 이중 1982년 준공된 1단지는 5040가구로 단지 내에서도 가장 규모가 큰 저층(5층 이하) 아파트 단지다. 다른 단지들이 추진위 단계인 반면 1단지는 조합설립인가를 마쳤으며 시공사는 현대건설로 이미 선정돼 있는 상태다. 현재 개포주공1단지 시세는 전용기준 ▲35.64㎡가 올초 대비 7000만원 하락한 6억6000만원 ▲49.56㎡는 1억2000만원 하락한 9억9000만원 ▲61.75㎡는 2000만원 정도 떨어진 15억원대이다.

서울 동작구는 노량진 뉴타운내 ‘노량진 제7재정비촉진구역’을 공공관리자제로 추진키로 하고 오는 17일까지 공공관리를 위한 정비업체 입찰 신청을 접수한다고 12일 밝혔다. 동작구 대방동 13일대 3만3613㎡의 노량진제7구역은 재개발 사업 요건을 충족하지 못해 존치정비구역으로 남아 있었으나 지난 6월 재정비촉진구역으로 변경,지정됐다. 하지만 이 구역은 추진위원회나 조합이 설립되지 않아 지난 7월 법제화된 공공관리자제도를 적용받아 구청장이 추진위원장 선거의 관리를 맡게 됐다. 동작구는 이번 정비업체 입찰신청을 접수한 뒤 오는 29일 입찰 우선 협상대상자를 공개하고 협의를 거쳐 최종 선정할 방침이다.    동작구는 이어 오는 2011년 2월께 재개발 추진위원장 선거를 진행할 계획이며 추진위원회 구성에 소요되는 선거비용은 서울시와 구가 분담해 지원한다. 선정된 정비업체는 토지 등 소유자의 명부를 작성하고 주민설명회 개최 및 추진위원회 선출위원회 구성 및 추진위원 선출, 추진위원회 운영규정 마련 등 공공관리의 전반적인 지원업무를 수행하게 된다. 동작구 관계자는 “이미 추진위원회나 조합이 구성된 노량진뉴타운 내 다른 구역은 주민간 소송이나 갈등 등으로 사업이 지연되고 있다”면서 “(그렇지 않은)노량진 7구역은 공공관리제를 적용받아 사업이 손조롭게 진행될 것”이라고 말했다.