부동산 거래시 "가계약·구두계약도 계약 성립"('가계약금 반환'에 대해)

계약하기 전에 통상적으로 물권을 확보하기 위해서 지불하는 돈이 가계약금이라고 불립니다.

계약이 이뤄지지 않으면 가계약금을 돌려받을 수 있는지, 애매합니다.

온라인 지식에 한 대학생의 질문과 답변 내용을 발췌한 것입니다.(참고만 하세요)

·오오쿠라(아이디명)=대학생입니다. 최근 학교 주변의 원룸을 알아보다가 마음에 드는 집을 발견하고 가계약금조로 200만 원을 임대인에게 줬습니다. 이 집은 보증금 500만 원에 월세 30만 원으로, 현재 비어 있었습니다. 부모님의 반대로 결국 계약을 못하게 돼 가계약금을 돌려달라고 했는데, 거부당했습니다. 방법이 없을까요.

"목적물과 대금 특정됐을 때
가계약금 돌려받을 수 없어"

-서성수(부동산컨설팅 예승 대표)=보통 사회적으로 계약서를 서면으로 작성한 뒤 계약금을 주고받는 경우 만을 계약으로 생각하고 그 이전의 구두상의 합의나 계약금의 일부를 먼저 지급하는 경우를 가계약으로 지칭하고 계약에 대한 구속을 받지 않는다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 가계약이라는 관행적 용어에도 불구하고 가계약도 일종의 계약이고, 구두계약 만으로도 계약은 성립하고 그 효력도 발생합니다. 다만 법적구속력을 갖기 위해서는 목적물과 대금 등 계약의 중요부분이 특정되고 실제로 계약금이 지불되어야 하는데, 이럴 경우 가계약금을 반환받기는 당사자의 합의가 아닌 한 어렵게 됩니다.

따라서 매수자의 경우 가계약금을 반환받기 위해서는 매도인에게 사정을 얘기하고 양보를 받는 것이 좋습니다. 다만 목적물이 애초 합의한 내용과 차이가 있을 경우라면 이러한 사항을 내용증명 우편 등으로 매도인에게 통보함으로써 추후 법적분쟁과 관련한 입증문제에 대비함과 동시에 매도인에게 소송을 통해서라도 반드시 돌려받겠다는 메시지를 확실히 전달할 필요성이 있습니다.

-김수엽(부동산리서치 지음 대표)=법률상 가계약이란 말은 없지만 통상 급하게 부동산물건을 잡아두기 위해 계약서 없이 돈을 지급하는 형태를 가계약이라고 부릅니다. 도장을 찍고 정식계약을 하지 않더라도 구두나 전화상으로 쌍방 간의 의사 합치 후 돈이 건너갔다면 계약이 된 것으로 봅니다. 부동산의 계약은 백화점 등에서의 일반적인 쇼핑과는 달리 반품 및 교환이 안되므로 추후에 변심이나 기타 이유로 계약서 작성이 불가하더라도 가계약금은 반환받을 수 없습니다.

다만 '계약을 실행할 수 없을 때 가계약금을 반환한다'는 조건을 달 경우 반환을 받을 수 있겠지만 실무적으로 쉽지 않은 일입니다. 대법원의 판례에 따르면 '매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되었다면 매매계약이 성립되었다'고 봅니다. 따라서 아파트 동호수나 매매대금에 대한 언급없이 그냥 급매로 좋은 물건이 있다는 등의 가계약을 했다면 반환청구가 가능하겠지만 이마저도 녹취 등을 통해 증명하여야 할 것입니다.

-김정훈(부동산컨설팅 리더스 대표)=계약은 구두계약이나 가계약도 모두 계약이기 때문에 본계약 체결의무가 있습니다. 부동산 매매대금, 목적물 지급방법등의 중요한 부분이 설명된 상태라면 이는 예약성격의 가계약이기 때문에 본계약을 체결할 의무가 있고 가계약시점에 지급된 가계약금도 계약금의 성격이 있다고 볼 수 있습니다. 하지만 당사자가 이를 서로 증명해야 하므로 법정까지 가야하고, 얼마 안되는 가계약금때문에 소송비용을 지불한다는 것도 불합리합니다. 따라서 계약시점에 가계약의 의사를 분명히 전달해야 하고 증빙 자료를 남겨야 합니다.