전세보증금 합계 3억원 넘으면 종합소득세 내야

전세보증금 합계 3억원 넘으면 종합소득세 내야

Q. 집이 안 팔려서 본의 아니게 아파트를 3채 보유하게 되었습니다. 3채 모두 부부 공동 명의이며, 주택 가격은 각각 3억원 정도입니다. 3주택 이상 다주택자가 알아야 할 세금에 대해 알려주세요.

A. 주택을 여러 채 가지고 있다면 세금이 걱정되게 마련인데요, 다주택자라면 우선 종합부동산세 과세 대상에 해당하는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 종합부동산세는 과세 기준일인 매년 6월 1일에 개인별로 소유한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하는 경우에 납세의무가 발생합니다. 부부 공동 명의의 경우 부부가 각각 보유한 지분만큼 계산하므로 독자분의 경우 만약 50%씩 보유하고 있다면 본인 및 배우자 지분이 각각 4억5000 정도로 6억원을 넘지 않으므로 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.

다음으로 다주택자라면 주택 월세 및 전세보증금에 대해 종합소득세 과세 대상인지 확인해야 합니다. 1가구 2주택 이상인 경우 주택 월세소득은 종합소득세 과세 대상입니다. 전세라면 1가구 3주택 이상으로서 전세 보증금의 합계가 3억원을 초과한다면 3억원 초과금액의 60%에 대하여 이자 부분만큼 간주임대료를 계산하여 종합소득세를 신고해야 합니다.

다만 2013년 12월 31일까지는 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택으로서 기준시가가 3억원 이하인 주택은 전세보증금에 대한 간주임대료 계산 시 주택 수에서 제외되며 종합소득세가 과세되지 않습니다.

주택임대사업자 등록을 고려해 보는 것도 좋습니다. 1세대 3주택자의 경우 본인이 거주하고 있는 주택 1채 외에 일정 요건을 갖춘 주택 2채를 임대주택으로 등록한다면 거주 주택을 처분할 때 3주택자임에도 불구하고 임대주택은 없는 것으로 보아 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기에서 일정 요건을 갖춘 주택이란 전용면적이 149㎡ 이하이고 기준시가가 6억원(수도권 밖의 경우 3억원 )이하인 주택을 말합니다.

주의할 점은 임대주택을 등록하면 최소 5년 이상 임대사업을 계속해야 세제 혜택을 받을 수 있다는 것입니다. 특히 다른 소득이 없어 건강보험료 피부양자였던 경우 주택임대사업자 등록을 하고 임대소득이 발생하면 건강보험 피부양자에서 제외되어 건강보험료를 추가로 부담해야 합니다.