부동산 경매절차

■ 부동산 경매절차

1. 경매신청

 ○ 채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산 압류하고 관할등기소

     에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기부에 기입하도록 합니다.

 ○ 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.

2. 배당요구

 ○ 매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각

     기일 이전으로 정합니다.

 ○ 법원은 경매개시결정에 따른 압류 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와

     배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지 법원경매 공고란 또는 법원 게시판에 게시하는

     방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비

 ○ 법원은 집행관에게 매각할 부동산 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 액수, 기타 현황에 관하

     여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다.

     법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

4. 매각공고

 ※ 매각방법

(1) 기일입찰 : 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출

(2) 기간입찰 : 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표 제출

5. 매각실시

(1) 기일입찰 : 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가 매수

                    신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다.

(2) 기간입찰 : 집행관이 입찰기간동안 입찰봉투 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위 매수신고인을 정하고, 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않는다.

6. 매각결정

 ○ 법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다.

 ○ 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시 항고를 할 수 있습니다.

7. 매각대금 납부

 ○ 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의

     납부를 명합니다.

 ○ 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.

     매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면,

 ○ 법원은 차순위 매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정

     하고 차순위 매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 및 부동산 인도명령

 ○ 매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다.

 ○ 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기,

     매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다.

 ○ 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

9. 배당절차

 ○ 매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한

     채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

 ○ 임의경매 (담보권의 실행 등을 위한 경매)

   - 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는바, 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에

      있어서 채무자가 채무를 임의이행하지 아니할 경우 담보권에 의하여 보장되는 우선변제를

      받기 위하여 담보 목적물을 경매하는 것을 말합니다.

 ○ 강제경매

   - 강제경매는 강제집행 절차 중 그 집행의 대상이 부동산일 경우 시행하게 되는 가장 대표적

      인 강제집행 방법입니다.

   - 예를 들어, 채무자에 대하여 대여금 혹은 물품대금 등을 받을 것이 있어서 소송 제기하여

      승소판결을 받았다고 하더라도 채무자가 임의로 갚지 아니할 경우에는 강제적인 채무이행

      을 구하는 강제집행 실행하여야 하며, 그중 채무자 소유의 재산 중 부동산에 대하여 실행

      하는 강제집행의 한 방법이 강제경매입니다.