[스크랩] 초보라면 명심하라

필자도 예외없이 경험한 시행착오이므로 우리회원으로 본인이 해당된다해도 부끄럽게 생각할 필요없이 찬찬히 이해를 해야 한다

그래서 실속있는 법원경매를 하기 바란다

1.투자는 불경기때 하고 호경기때 결실을 회수한다

모피코트는 삼복더위에 사라는 말이 있듯이 부동산도 불경기라고해서 다들 움추리고 있을때 싼가격에  투자를 해야한다  

호경기때 투자를 하고 불경기때 부동산을 매매한다면 얼마나 어리석은 일인가

과거 외환외기때 얼간이들은 가만히 있다가 외화외기가 끝나고 부동산가격이 급등하자 외환외기때 투자를 할것이라고 후회를 한다 이런 얼간이들은 새가슴이라 또 외환외기 즉 기회가 와도 절대 투자를 못한다 부자가 될려면 그릇이 커야한다

2. 입찰가가 너무 떨어진 경매물건은 입찰하지 마라

인천 경매물건중 아파트라면 대부분 2차경매에서 낙찰된다 그런데 특별한 하자없이 2차에서 유찰되었다면 3차경매는 어떻게 될까

경매초보자들이 떼거지로 입찰을 하여  입찰자는 20명이상이고 낙찰가는 전경매최저가를 훨씬 올린 금액이다

만약 법원감정가가 1억이라면 2차경매 입찰최저가는 7000만원이고 3차경매입찰최저가는 4900만원인데 3차경매 낙찰가는 8800만원이다 그럴 바에는 2차경매에서 7300만원에 입찰을 해야 옳았다  필자는 이런 경매물건은 헛수고라서 입찰하지 않는다  

3.법원감정가는 신뢰하지 마라

물건종류에 따라 비교적 시세외 비슷한 법원감정가가 있는가하면 저평가되거나 고평가 될수도 있다

아파트는 비교적 시세보다 약간 고평가되는 경향이 있으나 법원감정가가 시세와 가장 가깝다

빌라는 고평가된다 그런데 집합건축물의 구분상가는 지나치게 고평가 된다

예를 들어 집합건축물 구분상가로서 3층30평이라면 시세는 5천만원에도 매매가 어렵다 그런데 법원감정가는 1억5천이다

초보자는 그래도 법원감정가인데 하고 임대시세를 참고하여 싼맛에 입찰한다

1층이 아닌 사무실용도로 임대를 하면 임대료가 잘 안나올 확율이 80%고 임차인이 오래있어야 1년6개월이면 사업부진으로 나간다

그리고 다음 임차인을 구하는데 빨리 구하면 6개월 늦게 구하면 1년이다 이런 상가하나 있으면 살림에는 보탬은 안되도  심심치는않는다

4.첫숟갈에 배부르지 않는다

그래도 경매로 사는데 일반매매로 사는것보다는 2-3천만원의 이익을 바란다면 지나친 과욕이다

경험삼아 경매를 할수도 있고 정확한 시세를 알아보니 1억 2천만원이라고하자 그렇다면 1억1300만원에입찰하여 낙찰받고

2년후에는 이아파트가 2천만원정도 가격상승을 예상된다면 좋은 물건이다 그러면 순수익은 2500만원

그런데 현재가격이 급상승하고 있는 상황이고 2년후에 3천만원이 오를 정도의 장래성이 있다면 1억2천300만원을 적어야 한다

입찰할 아파트물건을 인터넷으로 시세를 검색해보니 급매로 1억1천에 나와있다면 허위매물일 가능성이 크고 전망이 안좋은 4층이하일 가능성도 있다

만약 로얄층의 아파트가 급매가가 경매로 낙찰받는것 보다 싸다면 주저말고 급매가로 사라 

5.권리분석에 앞서 경매취하 가능성을 보라

경매신청자의 채권이 소액이다면 경매가 취하될 가능성이 크다 따라서 이런 경매물건은 이런점을 가만하여 입찰하여야 한다 

기대를 갖다가 낙찰되어 기뻡는데 취하되면 힘이 빠진다 필자도 낙찰후 취하되어 좋다만 경매물건이  3건이나 된다

지나치게 안전 제일주의라면 은행에 적금을 부어라 자고로 마진이 크면 어느정도 위험성이 존재하는 법이다

그러나 그위험성을 피하는것이 경매실력이다

새가슴이라 경매투자를 미루려고 하는데 신문언론에서 부동산불경기라는 말에 동조하며 경매투자를 미루는 자기합리화를 한다

그러면 부동산호경기에 아파트가격이 천정부지로 올라가면 투자할려고 하는가 이런 얼간이는 돈을 버는것은 하늘에 별따기다

현재 아파트가격이 바닥이기에 투자를 해야하는 진정한 이유를 모른다면 부동산투자를 때려 치우라