오래간만에 재개발에 관련된 글을 올려보내요...
글을 자주 올리고 싶지만 밑천이 드러나서 올릴 글도 없고...ㅎㅎ
재개발에 관심이 있는 분이라면 제가 재개발에 관련된 글을 몇개 올린게 글쓴이 강동균으로 검색하셔서 참고하시구요.
재개발에서 뚜껑에 투자하는 사람은 어느정도 투자 경험이 있는 사람이다.
하지만 뚜껑에 투자를 할때도 유의할점이 있다.
2000년대 이전 재개발 하면 흔히 국유지, 시유지의 무허가건물 재개발로 진행이 됬지만 지금의 재개발은 사유지재개발 이다.
흔히 우리들이 알고 있는 달동네 무허가판자집이 다닥다닥 붙어있는 곳이 아니라 어느정도 사람이 살만한(?) 곳이 많다.
그래서 재개발에 투자하시는 분들이 보통 말하기를 집 상태들이 양호한데 과연 재개발이 될까 의문을 많이 같는다...
지금의 도정법에서 구역지정 요건을 보면 불량주택, 주택접도율, 과소필지, 재해구역 등등 우리가 흔히 기억에 남아있는 달동네 판자집은 분명 아니다..
하지만 지금도 재개발지역에서 일부 무허가건물, 흔히 말하는 '뚜껑'은 존재를 하고 일부 투자를 하기도 한다.
그럼 어느시점에서 어느 물건에 투자를 할까?
개개인의 취향과 자금에 따라 투자방법, 시기가 틀려지겠지만 될수 있으면 지켜야 될 투자 시점이 있다.
바로 사업시행인가 이후에는 될수 있으면 투자를 금하는게 원칙이다.
물론 그 이후에도 상황, 물건에 따라 투자하는 분들도 있지만...
그럼 왜 사업시행인가 이후에는 투자를 금할까?
흔히 말하는 '무허가'를 투자하는 이유는 초기 자금이 적게 들어가고,
나중에 국유지, 또는 시유지는 토지를 점유하는 자에게 불하를 해주는데, 불하 조건은
1. 국유지 : 계약금 10%, 연 5%에 15년 분할납부방식
2. 시유지 : 계약금 10%, 연 4%에 20년 분할납부방식
위와 같은 방법으로 장기 분할납부를 해주기 때문에 유리하지만, 전부 장기 분할납부를 해주는건 아니다...
바로 사업시행인가 고시가 나면 이후 국유지,시유지 점유자가 불하 신청을 하는데 물론 그전에 불하를 받는 분들도 있지만 통상적으로 이때 불하신청을 하는 분들이 많고 이때 불하받는 사람이 아파트로 말하면 최초 분양자가 된다.
이후 국유지는 처음 분양자 이후 명의 변경을 할때 토지불하대금을 일시납을 해야 명의변경을 해준다.
시유지는 처음 분양자 이후 한번까지는 분할납부를 인정을 하나 두번째 이후부터는 일시납을 해야 명의변경을 해준다..
재개발에서 국유지, 시유지를 투자하는 가장 큰 이유는 처음 투자자금을 줄일려고 하는데 토지대금을 일시납하면????
국유지, 시유지에 투자를 할때 체크해야 될점이 너무 많은데 그중에서 위 내용만 기억하셔도 50%는 이득을 보고 들어가는 겁니다...ㅎㅎ
정리를 하면 재개발지역에서 '무허가'에 투자를 할때는 실 수요자 입장에서는 사업시행인가 전에 들어가고, 혹 사업시행인가 이후에 투자를 할때도 될수 있으면 시유지에 투자를 해야 합니다.
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