주택임대사업 어떻게 할까
집을 사서 전·월세를 놓아 임대수익을 올리는 주택 임대사업이 다시금 주목받고 있으며,양도소득세 중과와 매매거래의 매력이 떨어졌기 때문이라 합니다. 집값이 올라봐야 세금만 늘어나고, 집값 자체도 안정돼 매매 차익을 노린 투자는 메리트가 낮아졌으나 임대사업은 세금 감면 혜택과 매월 고정 수익도 올릴 수 있습니다. 불황기에 짭짤한 투자 수단인 셈이며,집을 여러 채 갖고 있는 다(多)주택자는 종합부동산세·양도세 등에서 절세(節稅) 효와 2006년에는 임대사업자 등록요건이 현재 2가구에서 5가구 이상으로, 의무 임대기간도 현행 3년에서 5년으로 강화되었습니다.
임대주택사업은 다주택자들의 세금 부담을 줄이는 데 효과가 크며,우선 기준시가 3억 원 이하 주택 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 종합부동산세를 내지 않습니다. 5채의 기준시가 총액이 9억원을 넘어도 종부세 대상이 아니나 주택 5채가 모두 동일 시·군에 있어야 하고, 전용 25.7평 이하의 주택이어야 합니다.직접 집을 지어서 임대하는 건설임대는 기준시가 6억원 이하(전용면적 45평 이하)로 2가구 이상을 5년 이상 임대하면 종부세가 면제됩니다.양도세 중과세 대상에서도 제외되며,현재 1가구3주택의 양도세율은 60%. 그러나 동일 시·군에서 5가구 이상을 10년 이상 임대하면 중과세를 피할 수 있습니다. 즉, 10채를 10년간 임대했다가 팔 경우, 양도차익의 60%가 아닌 9~36%의 세율만 적용됩니다. 강남 등 상대적으로 양도차익이 큰 주택을 2~3채씩 보유한 경우에는 5가구 이상의 요건을 갖춰 임대사업자로 등록하면 세부담을 줄일 수도 있습니다.
임대 사업을 하려면 중대형보다 중소형 주택이 유리하며, 5가구 이상이면 임대사업자 등록이 가능하지만, 감세 혜택은 거의 전용면적 18평 이하에만 주어집다. 역세권 등 교통이 편리하고, 임대수요가 많은 사무실이나 업무 밀집지역일 수록 좋으며,매매가격 대비 전세가 비율은 60% 이상 되는 곳을 골라야 합니다. 독신자나 신혼부부를 겨냥해 소형 평수가 많은 대단지가 좋으며,앞으로 입주할 잠실시영, 잠실2단지 등이 대표적인 곳입니다. 잠실2단지는 12평형이 868가구나 되며, 잠실시영 역시 16평형이 344가구로 많습니다.임대사업용으로 어떤 주택을 선택하느냐도 중요하며,관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대·연립주택이나 단독주택보다 아파트가 유리하고,강남권은 독신자를 겨냥한 10평형대 소형이, 강북권은 신혼부부가 많다는 점에서 20평형대가 좋고,뉴타운 예정지역 내 단독주택이나 다세대 주택은 임대주택으로 활용하면서 향후 개발 이익도 기대할 수 있습니다.
임대사업을 하기 위해서는 2가구 이상에 대한 매입계약을 체결한 뒤, 주소지 시·군·구청에 임대사업자로 등록해야 취득·등록세 감면 대상인 주택의 경우에는 반드시 취득일(잔금청산일) 이전에 신청해야 혜택을 볼 수 있습니다. 등록을 마치고 나면 임대차 계약을 체결하고, 30일 이내에 취득·등록세 감면 신청을 해야 합니다. 임대차 계약의 경우 반드시 표준임대차계약서를 사용해야 하고,이후 임대 개시(입주 기준) 10일 전 시·군·구청에 임대 조건을 신고하면 됩니다. 임대가 시작된 뒤에는 주소지 세무서에 임대주택사업자 등록을 해야 양도세 감면 등의 추가 혜택을 누릴 수 있습니다.
|
