재건축 추가부담금 미리 계산해보세요

 개포주공 1단지 36㎡를 106㎡로 3억4천 더 내야 새집 받을수 있어  
    
아파트가 재건축되어 새 아파트를 얻을 때까지 장기투자를 고려한다면 추가부담금 등을 고려한 수익성 계산이 필요하다.

현재 가격에 추가부담금을 더한 가격이 최소한 재건축 아파트의 가치보다는 높아야 손실이 없기 때문이다.

추가부담금은 3.3㎡당 무상지분금액을 계산한다면 쉽게 구할 수 있다.

이는 조합원이 가지고 있는 대지지분이 3.3㎡에 얼마만큼의 가치가 있는지를 나타내는 지표로 재건축을 통해 얻을 수 있는 개발수익을 전체 대지면적으로 나누면 된다.

전체 무상지분금액은 조합원이 다른 비용을 추가하지 않고 받을 수 있는 새 아파트의 가치를 의미한다.

개포주공1단지를 예로 든다면 용적률 300%, 5587가구를 건립한다는 가정하에 J&K부동산투자연구소가 계산한 3.3㎡당 무상지분금액은 4897만원이다.

대지지분이 46㎡(13.89평)인 36㎡ 아파트를 소유한 조합원이라면 6억8000만원(13.89×4897만원) 가격의 새 아파트를 공짜로 얻을 수 있다. 이처럼 평당 무상지분율을 대지지분으로 곱하면 권리가액이 나온다.

추가부담금은 본인이 원하는 평수의 새 아파트를 얻기 위해 권리가액에 보태야 할 금액이다.

만일 조합이 주변 시세를 감안해 3.3㎡당 분양가격을 82㎡는 3000만원, 106㎡는 3200만원, 139㎡는 3400만원, 172㎡는 3600만원에 정한다고 가정하자.

이 경우 분양가는 82㎡는 7억5000만원, 106㎡는 10억2400만원, 139㎡는 14억8000만원이 된다.

36㎡ 집을 가진 조합원의 권리가액은 6억8000만원인데 106㎡ 새 아파트를 받길 원한다면 분양가는 10억2400만원이니 추가부담금으로 3억4300만원을 내야 하는 셈이다.

추가부담금을 알면 예상수익률도 대략 계산해볼 수 있다. 다만 이 수익률은 향후 새 아파트 시세에 따라 요동칠 수 있다.