1가구 3주택을 팔때의 세금계산.

 

1. 1세대 3주택 양도소득세 중과세율(60%)의 적용 및 장기보유특별공제 배제 대상 여부를 판정함에 있어 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 양도소득세 중과세율(60%)의 적용대상 여부를 판정합니다.

1세대 3주택 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되는 주택수를 소유하고 있는 1세대가 양도소득세의  중과세율 적용대상 주택을 양도하는 경우 양도소득세의 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 것입니다.

다만, 양도하는 주택(건축법 시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외함)이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정, 고시된 지역에 소재하는 주택에 해당되지 아니하고 2003. 12. 31 이전에 취득한 주택으로서 대지면적이 120제곱미터 이하 및 주택의 전용면적이 60제곱미터 이하이고 기준시가 4천만원 이하의 소형주택에 해당되는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되지 않습니다.

2. 1세대 2주택자가 그 중 1주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 양도일 현재 양도하는 주택이 양도소득세의 과세대상에 해당하는 때에 양도소득세 중과세율(50%)의 적용대상 여부는 아래와 같습니다.

                                    - 아        래 -

1세대 2주택자가 1주택 양도시 양도소득세 중과세율(50%)의 적용 및 장기보유특별공제의 배제 대상 여부를 판정함에 있어 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택[다만, 수도권 안의 광역시 중에서 군지역과 수도권 밖의 광역시(2008.10.07. 이후 양도한 주택부터 적용되고, 2008.10.06. 이전에 양도한 주택은 당해 광역시의 군지역을 말함)지역  및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 기준시가 3억원 이하 주택은 제외] 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 양도소득세 중과세율(50%)의 적용대상 여부를 판정합니다.

1세대 2주택자로서 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되는 주택수를 소유하고 있는 자가 양도소득세의  중과세율 적용대상 주택을 양도하는 경우 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 것입니다.

다만, 양도하는 주택(건축법 시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외함)이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정, 고시된 지역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행장게 양도하는 주택은 제외함)에 해당되지 아니하고 양도당시 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격)가 1억원 이하에 해당되는 경우는 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되지 아니하는 것입니다.

3. 1세대 1주택 비과세 요건은 양도하는 주택의 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며, 소득세법 시행령 제154조 제1항 규정의 1세대1주택 비과세 요건은 국내에 1주택을 소유한 거주자인 1세대(소득세법 제89조 제2항 규정의 조합원입주권을 소유한 세대는 제외)가 그 주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세(고가주택은 과세) 되는 것입니다.

 

※ 고가주택 기준 : 2008.10.06. 이전에 양도한 주택은 실지 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택을 말하고, 2008.10.07. 이후에 양도한 주택은 실지 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택을 말함.

4. 우리 국세청고객만족센터에서는 양도소득세 세액계산 서비스를 제공하지 아니하고 있으며, 양도소득세 세액계산은 국세청 홈택스 '양도소득세 자동계산' 코너를 이용하시면은 편리하게 세액을 계산하실 수 있음을 알려드리니 참고하여 주시기 바랍니다.

* 인터넷 국세청 홈택스 : http://www.hometax.go.kr    

 

※ 양도소득세는 아래와 같은 방법으로 계산합니다.

                 - 아      래 -

1) 양도가액 - 취득가액 - 필요경비(취득세, 등록세 등) = 양도차익

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

3) 양도소득금액 - 양도소득기본공제(2,500,000원) = 과세표준

4) 과세표준 × 세율 = 산출세액 

   * 세율

    - 보유기간 2년이상 양도분

      과세표준 1천만원 이하 9%

      과세표준 1천만원초과-4천만원이하 18%

      과세표준 4천만원초과-8천만원 이하 27%

      과세표준 8천만원 초과 36%

    - 보유기간 1년 미만 양도분 : 50%

    - 보유기간 1년이상-2년미만 양도분 : 40%

    - 미등기자산 양도분 : 70%

    - 중과세율 적용 양도자산

      중과세율이 적용되는 1세대 3주택자의 주택양도분 : 60%

      2007.01.01 부터 중과세율이 적용되는 1세대 2택자의 주택양도분 : 50%

      2007.01.01 부터 중과세율이 적용되는 비사업용 토지 양도분 : 60%

5) 산출세액 - 예정신고납부세액공제 = 양도소득세 자진납부할 세액

* 양도소득세 중과세율이 적용되는 경우 장기보유특별공제가 배제됨

* 장기보유특별공제율(당해 개정규정은 2008.03.21. 이후 양도분부터 적용됨)

표1 [표2가 적용되는 주택(그 부수토지 포함) 외의 부동산을 양도하는 경우 당해 표1의 공제율이 적용됨]

     보유기간       공제율

3년 이상 4년 미만 100분의 10

4년 이상 5년 미만 100분의 12

5년 이상 6년 미만 100분의 15

6년 이상 7년 미만 100분의 18

7년 이상 8년 미만 100분의 21

8년 이상 9년 미만 100분의 24

9년 이상 10년 미만 100분의 27

10년 이상 100분의 30

표2 (소득세법 시행령 제159조의 2 규정의 1세대 1주택에 해당하는 자가 당해 주택과 그 부수토지를 양도하는 경우 적용됨)

     보유기간       공제율

3년 이상 4년 미만 100분의 12

4년 이상 5년 미만 100분의 16

5년 이상 6년 미만 100분의 20

6년 이상 7년 미만 100분의 24

7년 이상 8년 미만 100분의 28

8년 이상 9년 미만 100분의 32

9년 이상 10년 미만 100분의 36

10년 이상 11년 미만 100분의 40

11년 이상 12년 미만 100분의 44

12년 이상 13년 미만 100분의 48

13년 이상 14년 미만 100분의 52

14년 이상 15년 미만 100분의 56

15년 이상 16년 미만 100분의 60

16년 이상 17년 미만 100분의 64

17년 이상 18년 미만 100분의 68

18년 이상 19년 미만 100분의 72

19년 이상 20년 미만 100분의 76

20년 이상 100분의 80