임차권 등기 명령제도

임차권 등기명령제도

 

지난 1999년 3월 1일부터 주택임대차보호법 개정안이 시행됐다. 개정안중 기존 주택임대차보호 법이 갖는 문제점을 해소하기 위해 ‘임차권등기명령제’를 도입해 시행에 들어갔다.

이번에는 임대차기간이 종료했음에도 불구하고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 다른 곳으로 이 사 가거나 주민등록을 전출하면 종전의 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 임차주택이 경매에 들어 갈 경우 보증금을 반환받는 것이 어려웠다. 따라서 이번에 개정된 주택 임대차보호법은 이런 문제 를 해소하고자 임차권등기명령 제도를 도입했다.

 

 

1) 신청절차 및 비용

 

임차권등기명령을 신청하려면 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원 또는 지방법원지원 시· 군 법원 에 접수시켜야 하는데 그 전에 관할구청과 등기소 및 동사무소에서 준비서류를 발급받아야 한다. 먼 저 관할구청 세무민원창구에 비치된 신청서를 작성한 다음 등록세 및 교육세 납부고지서 발급받아 은행에 납부한다. 이때 임대차계약서와 주민등록증을 지참하도록 한다. 영수증을 받은 후에는 등기 소와 동사무소를 방문해 건물등기부등본 1통과 주민등록등본 1통을 발급받아 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령 신청서와 함께 준비서류들(건물등기부등본 및 임대차계약서 사본)를 제출하 면 된다. 소요되는 비용은 등록세, 교육세 3,600원, 임차권등기명령신청서에 붙이는 수입인지 2,000 원, 등기촉탁수수료 2,000원과 송달료이다. 송달료 의 경우 관할법원에 사법부 전산망이 설치되어 있 는 곳은 당사자 1인당 3회분의 송달료(3,020원×3=9,060원)를 현금으로 예납하여야 하고, 설치되어 있지 아니한 경우에는 당사자 1인당 1회분의 송달료(3,020원)를 우표로 납입하면 된다. 대리인이 신 청하는 경우에는 신청서에 대리인의 서명을 기재한 후 위임장, 등기부등본 등 자격을 증명하는 서면 을 함께 첨부해야 한다.

 

2) 주의사항

 

임차권등기명령이 신청되면 법원은 먼저 서면심리방식에 의하여 임차권등기명령의 발령여부를 심리 하여 그 신청이 이유있다고 인정되면 임대인에게 고지한 후 임차권등기명령을 발령한다. 이후 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 재판서등본을 첨부하여 임차권등기를 촉탁하 고 등기소에서는 건물등기부에 임차권 등기를 기입하게 되는데, 임차권등기명령을 신청한 임차인은 반드시 등기소에서 임차권등기가 되었는지 직접 확인한 후 이사를 해야 대항력을 보장 받을 수 있 다. 신청 후 임차권등기가 종료되기 까지는 약 2주일정도 소요된다.

 

 

 

주택임차권 등기명령 신청서 신청인(임차인)성 명 : 주민등록번호(-) 주 소 : 연락가능한 전화(FAX 또는 호출)번호 : 피신청인(임대인) 성 명 : 주 소 : 신 청 취 지 별지목록 기재 건물에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한 다. 라는 결정을 구합니다. - 아 래 - 1. 임대차계약일자 : 2000 ... 2. 임차보증금액 : 금원 차 임 : 금 원 3. 주민등록일자 : 2000 . .. 4. 점유개시일자 : 2000 ... 5. 확 정 일 자 : 2000 ... 신 청 이 유 첨 부 서 류 1. 건물등기부등본 2. 주민등록등본 3. 임 대차계약증서 사본 2000 ... 신청인 (인) ○○법원 ○○지원 귀중 (주) 1. 이 신청서를 접수할 때에는 당사자 1인당 3회분의 송달료(8,280원)를 현금으로 송달료 수납은행에 납부하시기 바 랍니다. 2. 임차보증금액란에는 신청당시까지 반환받지 못한 금액을 기재하고, 주택임대차보호법 제12조의 등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 차임란을 공란으로 하여 주십시오. 3. 주택의 일부에 대한 임차권등기명령신청을 하는 경우에는 예컨대 “별지목록 기재건물에 관하 여...” 부분을 “별지목록 기재 건물중 별지도면 표시 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣,... ㉠의 각 점을 순차로 연결한 선 내 부분 방 00㎡에 관하여...”라고 임대차의 목적을 특정하여 기재하고, 그 목적인 부분을 표시한 건 물도면을 첨부하셔야 합니다.

 

 

3) 주택임차권등기명령신청서 작성요령

① 신청인란 : 성명은 한글로, 주민등록번호와 주소 및 전화번호를 정확히 기재한다.
② 피신청인란 : 성명 또는 명칭, 주소 또는 사무소 소재지를 기재한다.
③ 신청취지란 : 임대차계약일자와 임차보증금액, 점유개시일자, 확정일자를 받은 날을 기재한 다.
④ 신청이유란 : 임차권등기명령이 타당한지 판단하는데 중요하므로 이유를 간결하고 구체적으로 기 입한다. 공란이 부족할 경우 신청이유란에 ‘별지와 같다’라고 기재하고 별도의 용지에 날짜 순서대로 기재한 다음 신청서와 함께 첨부하도록 한다.

◆ 임차권 등기명령 신청절차 및 구비서류 ◆

신청절차	신고처	구비서류
1.등록세 납부고지서 발급신 청	임차주택 소재지 구 청 세무과	임대차 계약증 서 사본, 주민등록 증
↓
2.건물등기부등본,주민등록등본	소재지 관할 등기소 발급 및 동사무소	임차권등기명령 신청서 건물등기부등본,주민등록등본 각 1 통 ·
↓
3.임차권 등기명령 신청서 제출	소 재지 관할 법원	임대차계약서 사본, 임차부분이 건물 의 일부시 임차공간 도면 첨부

 

1. 내용증명 발송

가. 시기

임차인이 임대차계약의 갱신을 원하지 않는 경우에는, 임대차만료전 1개월 전에 갱신의 의사가 없다는 의사표시를 발송해야 합니다. (주임법 제6조 제1항 단서 참조)

이미 임대차기간이 만료된 이후 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 이사 예정 날짜 3개월 전에 위와 같은 의사표시를 발송해야 합니다. (주임법 제6조의 2 제2항 참조)

나. 내용

이 경우 내용증명에 담겨야 하는 내용으로, ① 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시(이미 묵시적 갱신이 된 경우에는 임대차를 종료하겠다는 의사표시), ② 임대차목적물 반환 날짜(이사 날짜), ③ 임대차목적물 명도 확인 요청, ④ 임대차보증금 지급 협조 요청(반환계좌 지정), ⑤ 임대차보증금 반환이 지연될 경우 진행될 절차에 대한 설명 등이 있습니다.

 

2. 임차권등기명령 신청

가. 시기

임차권등기명령은 임대차기간이 종료된 이후에만 신청할 수 있습니다. 임대차기간 종료라 함은 임대차존속기간의 만료로 인한 경우는 물론, 당사자의 해지통지나 합의로 임대차가 해지된 경우를 모두 포함합니다. (주임법 제3조의2 제1항). 다만 현행법 해석에 있어서 대항력이 존속하는 동안에 신청해야 한다는 것이 다수설이다.

나. 절차 및 내용

임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원?지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우 임차인은 임차권등기명령 신청서를 제출해야 하는데, 위 신청서에는 ① 신청의 취지 및 이유, ② 임대차의 목적인 주택, ③ 임차권등기의 원인이 된 사실, ④ 반환받지 못한 임차보증금 및 차임 등을 기재하여야 합니다. (주임법 제3조의3 제1항 참조)

 

3. 임대차보증금반환청구 소송 제기

가. 시기

원칙적으로 이사 예정 날짜 1달 전부터 제기할 수 있습니다. 지연이자 부분을 명확하게 하기 위해서는, 임대차기간 종료 후 임차권등기를 경료한 뒤 진행하는 것이 좋습니다.

나. 절차 및 내용

일반적인 소장을 작성하여 제출해야 합니다. 이 경우 소장을 통하여 ① 임대차계약을 체결한 사실, ② 임대차계약에 따라 보증금을 지급한 사실, ③ 임대차가 종료된 사실, ④ 임대목적물을 반환한 사실(지연배상을 청구하는 경우)을 각 주장?입증해야 합니다.

 

4. 경매 신청 및 강제집행

임대차보증금반환청구소송에서 승소한 경우, 판결문 및 집행문을 받아 임대인 소유 재산에 대하여 강제집행을 할 수 있습니다. 특히 임대차사건에 있어서는 임대목적물에 대해 강제집행을 할 수 있고, 나아가 임대인의 다른 재산(부동산, 동산, 예금 채권 등)에 대해서도 강제집행을 할 수 있습니다.

 

5. 권리신고? 배당요구를 통한 임대차보증금 반환

임차인은 경매절차에서 권리신고 및 배당요구를 통해서 최우선변제권 및 우선변제권을 주장하여 다른 일반 채권자보다 먼저 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 “권리신고 및 배당요구신청서”를 법원에 제출하여야 합니다. 위 신청서를 제출한 이후에는 임차인은 경매절차에서 이해관계인이 되어 경매절차에 참가할 수 있음과 동시에 각종 통지를 받을 권리, 매각대금으로부터 채권 순위에 따라서 배당을 받을 권리를 갖게 됩니다.

 

6. 소송비용액확정 결정을 통한 비용 환급

임대차보증금반환청구 소송에서 승소하고, 위 판결이 확정된 이후에는 당해 법원에 소송비용액확정신청을 하여 임대인에게 인지대, 송달료 및 변호사비용 등을 청구할 수 있습니다. 소송비용은 반드시 소송비용액확정절차를 거쳐야 상대방에게 청구할 수 있습니다.