부자들의 거꾸로 투자법

일반인들이 부동산을 매매하면서 가장 흔한 습성은 값이 오르고 뉴스에서 부동산시장이 과열이라고 해야 달려든다는 점이다.이처럼 값이 상당 폭 오르고 난 뒤에는 막상 사기가 겁이 나고, 사더라도 예상보다 비싼 비용을 치러야 한다.주택을 비롯한 부동산은 실물이다.주식이 아니다.매입의 필요성이 있고 나름대로 계획을 세웠다면 남들이 시장을 외면할 때 결행하는 것이 낫다.이는 지나고 보면 검증된다.

불황일 때 사야 싸게 사고 좋은 물건을 골라서 매입할 수 있다.값이 오르기 시작하면 그 때 사는 것이 가장 좋겠지만 실제 매매에 있어서는 쉽지 않은 일이다.주식은 초동기에 살 수가 있다.주식시장에서 전산망을 통해 매도와 매수가 곧바로 체결되기 때문이다.그러나 집은 계약과 중도금, 잔금 기간이 있다.계약을 하는 과정도 복잡하다.인터넷이나 중개업소를 통해 매물을 찾은 뒤 집주인에게 연락해 집을 보는 단계가 반드시 필요하다.

가격이 조금이라도 움직이고 주변에 거래가 활발해지기 시작하면 소문이 금방 난다.“누구네 집이 얼마에 팔렸다더라, 집값이 움직이는 모양이더라.”그러면서 내놓았던 매물을 거둬들이기 시작한다.팔더라도 호가를 높이려 한다.주택을 비롯한 부동산은 보유자들이 의사를 번복할 수 있는, 즉 매도를 취소할 수 있는 기간과 여유가 많은 상품이다.따라서 조정기가 아니면 실제 거래에 있어서는 매수인의 기대를 채워줄만한 조건으로 부동산을 구입하기가 쉽지 않다.

◇침체기에 사고 대다수가 흥분할 때 팔아라

“위기는 기회다.”“겨울에 밀짚모자를 장만하라.”주식시장의 오랜 격언이다.이는 부동산시장에도 그대로 적용된다.특히 한정된 돈으로 부동산을 구입해야 하는 일반인들은 소중한 자산을 운용하는 데 남보다 한발 앞서야 한다.불경기이거나 값이 조금이라도 내리는 조정기에 투자하는 습성을 길러야 한다.불황기에 발품을 팔면서 다가올 회복기를 대비해야 한다.

일반인들이 불황기나 비수기에 부동산을 사지 않고 한참 오르고 난 뒤에 움직이는 것은 시장에 대한 확신을 갖지 못하기 때문이다.“내가 샀는데 떨어지면 어떡하나”하는 심리 때문에 쉽게 계약서에 도장을 찍지 못한다.바닥권에서 좀더 싸게 사고자 하는 욕망 때문이기도 하다.물론 그렇게 할 수 있다면 가장 바람직하다.하지만 바닥은 시간이 지나고 나서야 알 수 있다.게다가 부동산은 주식처럼 단일가격이 없기 때문에 상품마다 바닥이 다르다.

부동산 값의 오르내림은 투자심리와 직결돼 있다.투자심리의 변화를 알면 매매의 시기를 잡는 데 큰 도움이 된다.부동산시장은 상투와 바닥국면이 주식시장처럼 짧지 않고 상당히 길다.투자심리의 변화를 파악하는 데 충분한 시간을 주는 것이 부동산시장의 특징이다.

부동산이든 주식이든 공통적인 것은 투자심리의 변화에 따라 사자와 팔자가 이뤄진다는 점이다.또 심리의 변화가 극에 달했을 때 반드시 ‘과매수, 과매도’ 국면이 나타난다는 사실이다.실제 시장의 요구보다 과도한 매수나 매도가 이뤄진다는 뜻이다.주식은 이 국면이 매우 짧은 기간에 끝나지만 부동산은 기간이 더 길다는 것이 다르다.그래서 부동산은 투자심리나 시장변화에 대한 관심이 조금만 있으면 대처하기가 다른 상품에 비해 쉽다.

바람직한 매매 방법은 시장이 침체기에 사는 것이다.파는 것은 모두가 흥분해서 호가 위주의 상승세가 수개월 지속될 때가 적기다.정상적인 시장에서는 큰 수익을 얻기가 어렵다.어둠 속에 있을 때, 많은 사람들이 시세를 비관하고 있을 때, 값이 비실거리면서 조정을 받고 있을 때가 호기다.시장이 과열되고 온 나라가 집값 때문에 시끄러울 때는 오히려 위험을 대비해야 한다.



◇침체기와 과열권의 매물 특성은 다르다

침체기에 사야 하는 까닭은 매물의 특성 때문이다.집은 일단 사려는 사람들이 늘어나고 값이 움직인다는 소식이 들리면 절반 이상은 다시 주인들이 물건을 거둬들이는 특징이 있다.매물이 널려 있다가도 며칠 만에 매물 구하기가 어렵다는 말이 나오는 것이 주택시장이다.

이는 매물이 다 팔려서 그렇게 된 게 아니라 몇 개 팔리는 사이 다른 매물들은 회수됐기 때문이다.물론 이러한 매물은 반대로 값이 떨어진다는 얘기가 나오면 또다시 시장에 흘러나온다.이 때문에 주택시장에는 매물의 착시현상이 흔하게 발생하는 것이다.소비자들은 이를 감안해 매물 동향을 주시할 필요가 있다.

이를 감안한다면 매물이 어느 정도 많았을 때 구입하는 것이 결과적으로 더 낫다.매물이 풍부할 때는 흥정을 해 예상 밖의 가격에 구입할 수 있다.겉으로 드러난 시세보다 훨씬 더 싸게 구입하므로 설령 시세가 좀 더 내리더라도 실제로는 자기가 구입한 가격이 더 싼 경우가 있다.

반면 거래는 뜸한데 매물이 없어 호가만 계속 오를 때는 그동안 매각 시기를 찾던 이들은 이때를 활용하는 것이 좋다.호가 상승이 지속된다는 것은 투자심리는 극에 달했는데 사자와 팔자간의 호가 공백이 커서 거래 형성이 되지 않고 있음을 나타낸다.이때는 매수자가 조금만 나타나도 호가가 다시 오르는 게 통례다.이러한 상승은 수요층이 관망으로 돌아서면 곧바로 단기 상투를 찍고 과매수 국면 이전의 수준으로 되돌아간다.

팔 때는 꼬리를 남겨줘야 한다.어느 정도 더 오를 것이라는 인식이 있어야 사는 사람이 생긴다.꼬리가 없거나 극히 작다는 것을 누구나 공감하면 호가는 높아 있을지언정 매각의 시기로는 늦다.호가만 높지 실제 거래가 안 되기 때문이다.