은퇴 후 소득은 없고 집 한 채뿐…돈 쓸 곳 많은데

5억짜리 집 60세에 맡기면 평생 매달 118만원 받아

은퇴 후 집 한 채는 갖고 있지만 소득은 따로 없어 고민인 이들이 적지 않다. 자녀 세대의 결혼과 주택 마련,노부모 부양에 돈을 쓰자면 현금이 적잖이 필요한데 하나뿐인 집을 헐어 다 쓰고 나면 남은 수십년이 걱정이다. 재취업도 만만치 않고,국민연금 등으로는 충분하지 않다.

이런 이들이 택할 수 있는 방안 중 하나가 주택연금이다. 역모기지론으로도 잘 알려져 있다. 부부가 모두 사망할 때까지 보유한 집을 담보로 잡히고 매달 돈을 받는 제도다. 2007년부터 운영하기 시작한 제도다. 주택연금공사(HF)가 운영한다. 정확히는 금융회사가 돈을 지급하는데 이를 주택연금공사가 보증하는 방식이다. 시중은행 16곳을 통해 가입할 수 있다.

주택연금에 관한 궁금증을 김형목 주택금융공사 주택연금부 팀장과의 일문일답 형태로 풀어봤다.

▼가입 조건은.

"부부 모두 만 60세 이상인 1주택자다. 1주택자 기준은 '부부'다. 집을 가진 자녀가 같은 세대원이라 해도 1주택자로 인정받을 수 있다. "

▼어떤 주택이든 다 가입할 수 있나.

"시가 9억원 이하의 아파트,단독주택,연립주택,다세대주택과 지방자치단체에 등록한 노인복지주택(실버주택)이다. 상가주택 오피스텔 등은 안 된다. "

▼시가의 기준이 뭔가.

"한국감정원 시세와 국민은행 인터넷 시세를 근거로 하는데 딱히 근거가 없는 단독주택 등은 한국감정원에 시가를 평가해 달라고 의뢰한다. 매매계약서상의 가격이나 신청인이 임의로 제시하는 가격은 인정하지 않는다. "

▼주택담보대출비율에 영향을 받지 않나.

"받지 않는다. 투기지역 등 다른 부동산 거래 제한 정책과도 관계 없이 한국감정원 · 국민은행 등이 산정한 주택가격 100%를 인정한다. "

▼연금은 어떤 방식으로 받나.

"세 가지 방식이 있다. 정액형 · 증가형 · 감소형이다. 정액형은 가입시부터 사망시까지 계속 같은 돈을 받는 것이다. 증가형은 해마다 3%씩 금액이 늘어나는 것이고 감소형은 3%씩 줄어드는 형태다. "

▼연금 지급액에 한도가 있나.

"있다. 집값이 최고 한도인 9억원이라 해도 5억원어치만 연금화할 수 있다. 나머지 부분은 사라지는 것이 아니고 청산 후 상속인에게 지급하거나 수시인출금 제도로 일부를 현금으로 받을 수 있다. "

▼수시인출금 제도가 무엇인가.

"집 한 채가 있고 연금이 있더라도 갑작스러운 사고나 질병 등 여러 이유로 큰 돈이 필요할 때가 있을 수 있다. 이때를 위해 일부 금액을 '수시인출금'으로 설정하고 필요할 때 찾아 쓰는 제도다. 자녀 결혼자금,의료비 등 일반 목적으로는 주택가격의 30%까지 설정할 수 있다. "

▼수시인출금 한도를 조정할 수 있나.

"가능하다. 다만 수시인출금은 쓰지 않고 부부 모두 사망할 경우 상속되지 않고 그대로 청산된다. 수시인출금을 상환해도 한도는 복원되지 않는다. "

▼집에 대출이 끼어 있거나 전 · 월세보증금이 있어도 연금화할 수 있나.

"있다. 주택담보대출 상환 등을 위해서는 수시인출금 한도를 대상 주택가격의 50%까지 높일 수 있다. 이 돈으로 대출 · 보증금을 상환한 뒤 연금화하면 된다. "

▼근저당권은 어느 정도로 설정하나.

"한계연령(100세)까지의 예상 연금 수령액의 120%를 설정한다. 설정 금액을 높게 잡는 것은 빠듯하게 잡았을 때 추가 설정에 또 다른 비용이 드는 것보다 넉넉히 잡는 것이 서로 유리하기 때문이다. "

▼부부 공동 소유나 형제 · 자매와 공동 소유인 주택도 가능한가.

"부부 공동 소유는 가능하며 지분이 많은 쪽이 계약자가 되고 배우자는 연대보증을 서야 한다. 형제 · 자매와 공동 소유인 경우는 가입이 불가능하다. "

▼주택 소유자가 입원 중인데 배우자가 신청할 수도 있나.

"본인이 직접 공사와 대출은행의 서류에 자필서명해야 한다. 배우자의 대리서명은 인정하지 않는다. "

▼주택연금을 받은 후 전세를 줄 수 있나.

"고령층 주거 안정을 도모하기 위해 도입한 제도여서 원칙적으로 주택의 전부나 일부에 보증금을 받고 임대하는 것은 불가능하다. 다만 보증금 없이 월세로 주택의 일부를 임대하는 것은 가능하다. "

▼주택연금을 받으면 그 집에서만 계속 살아야 하나.

"아니다. 매매도 가능하다. 매매할 경우 이사한 다른 집을 담보주택으로 변경해서 계속 이용할 수 있다. "

▼연금을 받던 중 재건축 · 재개발이 되면 어떻게 하나.

"담보주택이 사라지고 새 주택이 들어서는 것이므로 계약을 해지하는 것이 원칙이다. 기존 대출 원리금을 상환하고 재개발 · 재건축이 완료된 후 새 주택을 대상으로 주택연금에 다시 가입할 수는 있다. "

▼연금을 받던 중 주택을 한 채 더 소유하면 .

"1주택자로 주택연금에 가입했다가 이후 다주택자가 되더라도 연금은 그대로 받을 수 있다. "

▼주택연금을 이용하다 이혼하면.

"이혼한 경우 주택 소유자(계약자)는 주택연금을 계속 지급받지만,소유자 본인이 사망하면 이혼한 배우자는 연금을 승계받을 수 없다. 재혼한 경우에도 그 배우자는 주택연금을 지급받을 수 없다. "

▼부부 모두 사망하면 주택은 어떻게 되나.

"법원의 경매를 통해 처분하고 청산한다. 하지만 상속인이 집을 물려받기를 원한다면 대출금(연금수령액)을 갚는 조건으로 물려받을 수 있다. "

▼경매 처분하면 시세보다 낮게 매각되지 않겠나.

"연금 지급시 이미 경매처분 낙찰가율을 반영해 계산하기 때문에 시세와의 차이는 우려하지 않아도 된다. 다만 채무자나 상속인이 요청할 경우 임의 매각도 허용하고 있다. "

▼집값보다 적은 연금을 받다가 사망하면 남은 금액은 사라지나.

"아니다. 청산 후 남은 금액이 있으면 상속인에게 넘어간다. 반면 집값보다 많은 금액을 연금으로 받은 경우엔 추가로 청구하지 않는다. "

▼받은 연금을 중도에 상환하고 계약을 해지할 수 있나.

"물론이다. 중도상환 수수료도 없다. 다만 맨 처음 가입할 때 보증료를 내기 때문에 가입 후 금방 연금계약을 해지하는 것은 실익이 없을 수 있다. "