정부가 28일 내놓은 8ㆍ28 전ㆍ월세 대책에 대해 실수요자들 관심이 높다. 특히 관심을 끄는 대목은 정부가 전세수요를 매매로 돌리기 위해 야심 차게 내놓은 1%대 저리 모기지 대출을 받기 위한 세부조건과 취득세 영구 인하 관련 내용이다. 국토교통부 등 정부 부처는 물론 일선 중개업소에도 하루 종일 문의 전화가 쇄도했다. 독자들 질문이 많은 부분을 문답으로 풀어본다.
－수익공유형과 손익공유형 상품의 가장 큰 차이는 뭔가.
▶수익공유형은 주택기금에서 최대 70%까지 연금리 1.5%로 조달할 수 있는 모기지 상품이다. 손익공유형은 집값의 최대 40%까지 지분 형태로 목돈을 지원받고 여기에 대해 임차료 격으로 연 1~2%대 이자를 납부하는 방식이다. 수익공유형은 매각 당시 집값이 올랐을 때만 주택기금과 매매차익을 나누고 집값이 떨어지면 집 주인이 전부 손실을 떠안는다. 손익공유형은 집값이 오르거나 떨어지거나 모두 이익과 손해를 나눈다. 집값이 오를 가능성이 많다고 생각하면 수익공유형이 더 유리하다.
－자격요건인 부부합산 연소득 7000만원은 무슨 기준인가.
▶과세표준액 기준이다. 주택기금 생애최초와 동일한 기준으로 원천징수영수증에 나오는 수당, 상여금을 포함한 액수다. 모기지 대출은 기혼자가 아닌 만 30세 이상 단독가구주도 가능하다. 생애 최초로 집을 사는 무주택 가구주 자격을 유지하고 있어야 한다.
－모기지 대출을 중도에 상환하면 조기상환수수료가 있나.
▶그렇다. 5년 내 집을 팔거나 대출을 상환하면 수익공유형 모기지는 3년까지는 대출 잔액의 1.8%, 3~5년까지는 0.9%의 수수료를 내야 한다. 손익공유형 모기지 수수료는 3년까지는 2.3%, 3~5년까지는 1.15%다.
－매각 시 시세차익이나 손실은 어떻게 계산하나.
▶주택을 매각할 때 국토교통부에 신고하는 실거래가에 기초해 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 추정한다. 국토부는 공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 때 엄격한 검증과정을 거칠 계획이다. 지인에게 저가로 주택을 매도해 차액을 줄이는 편법을 막기 위해서다. 객관성 확보를 위해 감정평가법인에 시세 감정을 의뢰할 계획도 세워놓고 있다.
－집값이 올랐다면 시세차익은 어떻게 나누나.
▶손익공유형은 만기 일시상환형이기 때문에 처음에 설정한 대출비율(집값의 40% 이내)에 따라 정한다. 반면 수익공유형은 대출자가 얼마나 원리금을 갚았느냐에 따라 주택기금이 대출 기간 중 주택 구입자에게 빌려준 평균잔액을 산출하고 여기에 따라 기금이 시세차액을 가져가는 비중이 달라진다. 다만 공익적 성격을 고려해 평가 차액이 당초 빌려준 돈의 연 5% 수익률을 넘지 않도록 조정한다.
－생애최초 구입자금을 대출받았는데 모기지로 갈아탈 수 있나.
▶불가능하다. 모기지 대상자가 현재 무주택자에 한정되기 때문에 기존에 대출을 받아 집을 이미 산 사람은 혜택을 받을 수 없다. 수익공유형과 손익공유형 상호 간 대환도 허용하지 않는다.
－취득세 영구인하 감면안은 언제부터 적용하나...
▶9월 국회 통과 여부에 달려 있다. 이때 소급적용을 허용하면 28일 이후 국회 통과 전까지 거래된 주택은 혜택을 받을 수 있지만 그렇지 못하면 국회 통과 이후 법안이 실제 효력을 발휘한 이후에나 감면효과가 있다.
－다주택자 취득세 중과제는 없어졌나.
▶그렇다. 집이 몇 채 있느냐에 상관없이 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 2%, 9억원 초과 3% 세율을 적용한다.
－취득세율은 완전히 확정됐나.
▶아니다. 9월 국회 법안심의 과정에서 일부 올라가거나 내려갈 가능성을 배제할 수 없다.
[홍장원 기자 / 백상경 기자]