세입자 보호 강화, 임대차보호법 개정

2014년1월1일부터 주택 임대차보호법 시행령이 개정 시행된다. 세들어 살고 있는 집이 경매될 때 배당 순서에 관계없이 보증금을 받을 수 있는 소액 임차인의 범위가 넓어지고 실제 배당 받는 금액도 서울지역의 경우 2500만원에서 3200만원으로 늘어난다. 그런데 이 3200만원을 받기 위해서는 또 하나의 조건이 숨어 있다는 점을 놓쳐서는 안 된다. 다시 말해 해당 건물에 설정된 근저당의 날짜도 2014년1월1일 이후여야 한다는 것이다. 사례를 통해 구체적인 내용을 알아보자.

상가건물 임대차보호법 시행령도 동시에 개정된다. 우선 법의 적용범위가 서울의 경우 3억원에서 4억원으로 확대된다. 그리고 소액임차인에 대한 우선 배당금액도 늘어난다. 그런데 소액 임차인의 범위를 정할 때, 상가는 주택과 달리 월세까지 보증금으로 환산하여 계산하므로 주의를 요한다. 이른바 ‘환산보증금’의 의미를 사례를 통해 확실하게 알아두자.

사례 #1 경매 진행중인 다세대 임차인 A씨의 보증금은 안전한가?

서울 응암동의 다세대 주택에 살고 있는 A씨는 집이 경매로 넘어간다는 소식을 듣고 깜짝 놀랐다. 3년 전 이 집에 들어올 때, 당시 건물이 신축되어 등기부에는 은행 근저당권이 1억8000만원이 올라가 있었지만, 보증금이 적으면 법에서 보호해준다는 중개업자의 설명을 듣고, 보증금 2500만원 / 월세 70만원에 계약을 하였다. 그리고 1년 전 만기일에 주인 요구대로 보증금 500만원을 올려 전체 보증금이 3000만원이 되었다. 현재 이 집의 시세는 주변에 알아보니 약 2억원이라고 한다. 과연 A씨는 보증금을 전액 받아 나올 수 있을까?

□ 소액 임차인의 범위와 실제 배당 받는 금액

건물이 경매로 넘어가면 채권자와 임차인들은 등기부에 올라간 날짜나 전입신고 날짜에 따라 순서대로 배당을 받게 된다. 그러나 소액 임차인에게는 날짜 순서에 관계없이 보증금을 우선적으로 받아 나올 수 있다. 임대차보호법의 관련 조항을 보자.

주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

상가건물 임대차보호법 제14조(보증금 중 일정액의 보호)
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

위 조항에서 담보물권자란 저당, 근저당, 압류, 가압류권자 등을 말한다. 3조1항의 요건이란 주택의 경우에는 주민등록을, 상가의 경우에는 사업자등록을 하고 그 집 또는 건물에 들어가 있는 것을 말한다.

그런데 최근 전세금이 많이 올라 여기에서 말하는 ‘보증금 중 일정액’이 현실에 맞지 않게 너무 낮다는 불만이 있었다. 그래서 이번에 시행령을 개정하여 소액 임차인의 범위와 실제 배당 받는 금액을 상향 조정하게 되었다. 먼저 주택의 경우는 다음과 같다.

지역구분	개정전		개정후
	소액 임차인 범위	배당 받는 금액한도	소액 임차인 범위	배당 받는 금액한도
서울특별시	7,500만원	2,500만원	9,500만원	3,200만원
수도권과밀억제권역	6,500만원	2,200만원	8,000만원	2,700만원
광역시 등	5,500만원	1,900만원	6,000만원	2,000만원
그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원	4,500만원	1,500만원

위의 사례에서 A씨는 보증금이 3000만원이므로 현행으로 보나 개정으로 보나 소액임차인의 범위에 들어간다. 그렇다면 배당 받는 금액은 얼마인가? 이번 개정으로 2500만원에서 3200만원으로 한도가 늘어났으니 3000만원을 받을 수 있을까? 그러나 이 경우 A씨는 개정된 법의 혜택을 볼 수가 없다. 근저당 일자 때문에 현행대로 2500만원 받는 것으로 만족해야 한다. 그 이유를 살펴보자.

□ 근저당 일자에 따라 소액 임차인의 범위가 달라진다

경매 넘어간 건물에 대한 채권자의 권리도 존중해야 하기 때문이다. 가령 은행에서 아파트를 담보로 대출할 때, 앞으로 이 집에 소액 임차인이 들어올 경우 배당 받아갈 금액을 예상하여 대출한도를 정하게 된다. 그런데 그 이후에 법이 개정되어 임차인의 배당 받을 금액이 늘어 난다면, 채권자의 권리를 침해하는 결과가 된다. 따라서 법이 개정되더라도 대출실행 당시 다시 말해 근저당권 설정 당시의 법에 따라 소액임차인의 범위와 배당한도를 판단하게 되는 것이다.

주택 임대차보호법 부칙 <법률 제4188호, 1989.12.30>
⑤(소액보증금에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 제8조의 규정에 의한 소액보증금에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 의한다.

A씨의 경우 등기부를 보니 근저당권 설정일자가 2010년11월5일로 나온다. 그 당시 소액임차인의 범위와 배당 받을 금액한도는 각각7500만원과 2500만원이다. 그래서 A씨가 우선적으로 배당 받을 수 있는 금액은 2500만원이 되는 것이다. (물론 소액 임차인에게 주는 우선 배당과는 별도로, 경매 낙찰가에서 은행이 배당 받아가고 남은 금액이 있다면 A씨에게 돌아올 수도 있지만, 사례의 경우 배당 여력은 없어 보인다.)

그렇다면 ‘법이 개정되어 2014년 1월1일부터 보호금액이 늘어난다’는 말은 오해의 소지가 있다. ‘법이 개정된 2014년1월1일 이후에 근저당 등 담보물권이 설정되면 보호금액이 늘어난다’고 해야 한다.

임대차 계약할 때, 그래서 등기부 확인이 중요하다. 제일 위에 올라가 있는 근저당 등의 날짜를 보고, 그 당시의 소액 임차인의 범위와 배당 받는 금액 한도를 확인해야 한다. 나에게 적용되는 것은 바로 그 금액이기 때문이다.

근저당 등 설정일자	지역	소액 임차인 범위	배당 받는 금액 한도
1984.01.01~1987.11.30	특별시, 광역시	300만원	300만원까지
	기타지역	200만원	200만원까지
1987.12.01~1990.02.18	특별시, 광역시	500만원	500만원까지
	기타지역	400만원	400만원까지
1990.02.19~1995.10.18	특별시, 광역시	2,000만원	700만원까지
	기타지역	1,500만원	500만원까지
1995.10.19~2001.09.14	특별시, 광역시(군지역제외)	3,000만원	1,200만원까지
	기타지역	2,000만원	800만원까지
2001.09.15~2008.08.20	서울시, 인천시, 수도권 중 과밀억제지역	4,000만원	1,600만원까지
	광역시(군지역과 인천시 지역 제외)	3,500만원	1,400만원까지
	기타지역	3,000만원	1,200만원까지
2008.08.21~2010.07.25	서울시, 인천시, 수도권 중 과밀억제지역	6,000만원	2,000만원까지
	광역시(군지역과 인천시 지역 제외)	5,000만원	1,700만원까지
	기타지역	4000만원	1,400만원까지
2010.07.26~2013.12.31	서울특별시	7,500만원	2,500만원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)	6,500만원	2,200만원까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 김포시, 광주시, 용인시, 안산시	5,500만원	1,900만원까지
	그 밖의 지역	4,000만원	1,400만원까지
2014.01.01~	서울특별시	9,500만원	3,200만원까지
	수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)	8,000만원	2,700만원까지
	광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 김포시, 광주시, 용인시, 안산시	6,000만원	2,000만원까지
	그 밖의 지역	4,500만원	1,500만원까지

□ 상가 임대차법의 적용 범위가 확대된다

상가건물 임대차보호법 시행령도 역시 2014년1월1일부터 개정 시행된다. 우선 법의 적용범위가 넓어진다. 주택은 적용범위에 제한이 없지만 상가는 보증금액이 일정액 이하인 임차인만 보호대상이 되는데 이 범위를 넓힌 것이다.

주1) ‘수도권’은 과밀억제권역을 말하며, ’광역시 등’은 안산, 용인, 김포, 광주시를 포함한다.
   2) 금액은 환산보증금 (보증금 + 월세x100)을 말한다.

□ 상가도 소액 임차인에 대한 배당 금액이 늘어난다

역시 상가 임차인의 경우에도 이번에 시행령이 개정되어 보호금액이 늘어난다. 소액 임차인의 범위와 실제 배당 받는 금액이 올라간 내용을 보자.

지역구분	개정전		개정후
	소액 임차인 범위	배당 받는 금액한도	소액 임차인 범위	배당 받는 금액한도
서울특별시	5 000만원	1,500만원	6,500만원	2,200만원
수도권과밀억제권역	4,500만원	1,350만원	5,500만원	1,900만원
광역시 등	3,000만원	900만원	3,800만원	1,300만원
그 밖의 지역	2,500만원	750만원	3,000만원	1,000만원

상가의 경우에도 개정된 금액이 적용되려면, 2014년1월1일 이후 근저당 등 담보물권 설정이라는 조건이 붙는다. 근저당 등 설정일자 별 한도금액은 다음과 같다.

근저당 등 설정일자	지역	상가 임대차법 적용범위	소액 임차인 범위	배당 받는 금액한도
2002.11.1 ~2008.8.20	서울	2억4000만원	4500만원	1350만원
	수도권/과밀	1억9000만원	3900만원	1170만원
	광역시	1억5000만원	3000만원	900만원
	그 밖의 지역	1억4000만원	2500만원	750만원
2008.8.21 ~1010.7.25	서울	2억6000만원	4500만원	1350만원
	수도권/과밀	2억1000만원	3900만원	1170만원
	광역시	1억6000만원	3000만원	900만원
	그 밖의 지역	1억5000만원	2500만원	750만원
2010.7.26 ~2013.12.31	서울	3억원	5000만원	1500만원
	수도권/과밀	2억5000만원	4500만원	1300만원
	광역시	1억8000만원	3000만원	900만원
	그 밖의 지역	1억5000만원	2500만원	750만원
2014.1.1. 이후	서울	4억원	6500만원	2200만원
	수도권/과밀	3억원	5500만원	1900만원
	광역시	2억4000만원	3800만원	1300만원
	그 밖의 지역	1억8000만원	3000만원	1000만원

주1) 환산보증금 기준 , 해당금액 이하를 말함
   2) ‘광역시 등’ 에는 안산, 용인, 김포, 광주시 포함

사례 #2 상가 임차인 B씨는 소액 임차인에 해당되는가?

B씨는 안양에서 분식점을 내려고 가게를 알아보고 있다. 마침 보증금2000만원/월세80만원에 나온 가게가 마음에 드는데, 등기부를 보니 2년 전부터 이 상가 건물 전체에 근저당권, 가압류 등이 걸려 있는데 이 건물의 시가보다 훨씬 많은 금액이다. 그러나 건물 관리인은 보증금이 소액이라 선순위 채권자들이 있어도 상관없다면서 계약을 권한다. 과연 이 건물이 경매가 되면 B씨의 보증금이 보호될 수 있을까?

안양은 수도권 과밀억제권역이므로 보증금이 4500만원 이하이면 1350만원까지 순서에 관계없이 우선적으로 배당 받을 수 있다. (B씨의 경우 근저당 설정일자가 2011연도이므로 앞에서 설명한 주택의 경우와 마찬가지로 개정된 한도는 아직 적용되지 않는다.) 그렇다면 B씨의 보증금은 2000만원이므로 4500만원 이하의 소액임차인에 해당되어 1350만원은 받아나올 수 있는가?

□ 상가는 월세를 포함하여 보증금을 계산한다 - 환산보증금

그런데 상가건물 임대차보호법에서 말하는 보증금이란 환산보증금을 의미한다. 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산하는 것이다. 사례의 B씨의 환산보증금은 1억원(2000+80x100)이 된다. 따라서 현행 소액 임차인의 범위 4500만원을 넘어가므로 B씨의 보증금은 보호받지 못한다.

 

주택의 경우에는 월세는 상관없잖아요? 왜 상가에만 월세를 포함해서 복잡하게 합니까?
그리고 환산보증금으로 서울에서 6500만원 이하인 사람이 얼마나 되겠어요?
가령 1000에 55만원 같은 경우도 해당 안 되잖아요?

 

법에서는 소액임차인의 범위를 정할 때 주택과 상가를 구별하고 있다. 질문 내용과 같이 주택은 보증금만 보지만, 상가는 월세를 포함해서 보고 있다. 이렇게 구별하여 정한 데는 그만한 이유가 있었을 것이다. 일반적으로 상가는 주택보다 월세의 비중이 높기 때문에 상가의 규모를 판단할 때 월세를 빼기는 어려웠을 것으로 필자는 생각한다.

그렇다면, 월세를 포함한다면, 환산보증금의 범위를 그만큼 높여 잡아야 하지 않았을까? 이번에 시행령이 개정되어 소액임차인의 범위를 넓혔다고 해도 여전히 현실과는 거리가 있어 보인다. 다음 시행령 개정 시에는 이 부분이 개선되기를 기대한다.

 

글 이인덕

서울시청 임대차상담위원
서울대학교 상과대학을 졸업하고 서울시립대에서 도시행정학으로 석사학위를 받았다. 상담실에 접수되는 부동산 분쟁 사례를 통해 그 예방법을 찾는다. 잘못 알고 있는 거래 상식, 법과 어긋나는 거래 관행 때문에 발생하는 사건·사례들을 글로 쓰고 있다. 현장의 공인중개사들을 상대로 계약서 작성 실무 교육도 한다.