가계약이라고 만만히 보다가는 큰코다친다

경우에 따라 가계약이라도 본계약과 같은 효력 발휘하기도 해.

― 가계약 체결 시 반환 규정 문서나 녹취로 남겨두는 게 안전.

 

얼마 전 필자에게 한 의뢰인이 찾아왔다. 자신이 소유한 아파트를 매도하는 과정에서 매수인이 나타나 가계약금 명목으로 100만원을 입금받았는데, 이후 좀 더 좋은 가격으로 사겠다는 새로운 매수인이 나타나서 기존 계약을 취소하고 싶다는 것이었다. 의뢰인은 기존 매수인에게 받았던 100만원을 돌려주고, 새로운 매수인과 계약을 하고 싶다고 했다. 이어 의뢰인은 은행에 찾아가 자신의 계좌로 입금된 송금 계좌로 100만원을 반환하면 어떻겠냐고 필자에게 물었다.

 

위와 같은 의뢰인의 생각은 크게 잘못된 것이다. 가계약금 명목으로 받은 금액이 적다고 해서 쉽게 여겼다간 복잡한 법률 분쟁에 휘말리기 십상이다. 일단 은행에서 타인의 계좌번호를 알려주는 것부터가 위법이다.

 

그렇다면 가계약금을 반환하고 싶을 때는 어떻게 해야 좋을까?

 

통상 가계약금은 매매대금과 비교하면 매우 소액인 경우가 많다. 또한 대부분의 가계약금은 별도의 가계약서 작성 없이 부동산매매계약서 작성 이전에 이뤄지기 때문에 매도인으로서는 아직 계약이 성립되지 않았다고 생각하기 쉽다. 언뜻 계약서를 작성하지 않은 상태에서 받은 가계약금은 계약금이나 보증금이 아니라고 생각할 수 있으나, 우리 법제는 구두 계약 역시 하나의 유효한 계약으로 인정하고 있어 이를 간단하게 생각하면 곤란하다.

 

만약 가계약이 매매목적물이나 계약금 등을 정확히 확정하지 않고 계약 체결을 뒤로 미루고 수수된 가계약 상태라면 계약을 해지하고 지급한 가계약금을 서로 반환하는 것이 맞다. 다만 이때에도 법적인 시비를 피하려면 미리 약정서 등을 작성해 놓거나 합의 사항을 녹취하는 것이 좋다.

 

반면 매매목적물이나 매매대금, 본계약의 계약금 등이 정해진 상태에서 가계약금을 수수한 것이라면 비록 매매계약서를 작성하기 직전에 가계약금이 수수된 것이라도 실제 매매계약이 이뤄진 것이라고 봐야 한다.

 

민법 제565조 제1항 해약금 규정에 따라 매매 당사자 한쪽이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 보증금 등의 명목으로 상대방에게 지급했을 때 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해지할 수 있다.

 

보다 명확한 법률관계를 위해 매도인의 입장에서는 가계약 시 특정 날짜까지 본계약이 체결되지 않으면 배액 상환 없이 가계약금을 돌려주고 없던 계약으로 하는 것을 쌍방 간에 확인하는 것이 좋다. 본계약이 체결되지 않을 경우 무조건 계약금을 반환하는 것으로 구두로 약속하면서 녹취해 두거나 가계약금을 영수증에 위와 같은 확인 문구를 기재하고 날인해 두는 것이 추후 법률문제 예방을 위해 필요하다.