상속시 ‘동거주택 상속공제’ 절세혜택을 받자

상속시 ‘동거주택 상속공제’ 절세혜택을 받자

이재명의 ‘세무테크’

서울에 사는 김모씨(48)는 어머니의 갑작스런 사망으로 정신없이 상을 치러야했다. 망자의 남겨진 것을 정리하다보니 가장 큰 걱정거리는 남겨진 재산에 대한 상속세문제였다.

 

세율이 10%에서 50%까지 부과 된다는 사실을 알고 상속재산에 대한 세금이 무서웠기 때문이다.

 

그러던 중 아는 지인에게 동거주택 상속공제에 대해 듣게 됐는데, 이를 잘 이용하면 꽤 많은 금액의 상속세를 절약할 수 있을 것 같아 세무사에게 문의를 했다.

 

상속재산 중 빠질 수 없는 재산이 주택인데 부모님을 모시고 산 주택에 대해서는 상속세를 공제해 주고 있다.

 

주택을 상속받으면서 상속세를 감면받으려면 다음의 요건을 충족해야 한다.

 

주택상속시 상속세 감면 요건

 

우선 상속주택이 1세대 1주택에 해당돼야 한다. 즉, 부모님이 주택 한 채를 3년 이상 보유하고 있으면서 서울, 과천, 5대신도시의 경우엔 2년 이상 거주해야 한다.

 

그러나 1세대 1주택에 해당되지 않는 기준시가 9억원 이상의 고가주택도 동거주택상속공제는 받을 수 있다.

 

두 번째는 부모님과 10년 이상 계속해서 동거한 주택을 상속받아야만 한다. 계속해서 동거해야 하기 때문에 중간에 일시적으로 별거를 했다면 안 된다. 다만 군대에 입영을 하거나 학교나 직장 때문에 또는 질병의 치료를 위해 별거한 경우엔 계속해서 동거한 것으로 보되 별거한 기간은 10년을 계산할 때 제외한다.

 

동거기간은 피상속인이 보유하고 있는 기간이어야 하기 때문에 피상속인이 전세로 살다가 그 주택을 구입했다면 전세로 산 기간은 제외하며 주택을 실제로 구입한 기간부터 계산한다.

 

또한 아버님이 15년 전에 구입한 주택을 7년 전에 어머님이 증여받은 후 어머님이 돌아가신 경우에는 계속해서 10년에 해당하지 않는다. 즉, 증여받은 주택의 경우 증여받은 날로부터 계산하기 때문이다.

 

세 번째는 주택을 상속받는 사람은 무주택자라야 한다.

 

만약 주택을 여러 사람이 공동으로 상속을 받은 경우엔 공동상속인 중 위 조건에 해당되는 사람의 지분만큼은 상속세 공제가 가능하다.

 

공제되는 금액은 주택가액의 40%이며 그 금액은 5억원을 한도로 한다. 즉, 상속주택의 가액이 15억원인 경우 40%인 6억이 공제대상금액이지만 한도가 5억이기 때문에 5억원까지만 공제된다.

 

이 규정은 부모자식간의 상속에만 해당되는 것이 아니라 피상속인과 상속인간의 관계에 해당되기 때문에 배우자간의 상속에도 해당된다.

 

상속주택 양도시 유의사항 ‘팁 두가지’

 

이렇게 상속받은 주택을 양도한다면 두 가지 사항에 유의해야 한다.

 

첫째는 피상속인과 동거한 주택을 상속받은 후 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용할 때 보유기간 또는 거주기간은 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 합해 판단한다.

 

즉, 부모님과 10년 이상 동거하던 주택을 상속받은 후 언제든 양도하게 되면 3년 이상 보유요건을 충족하는 것이다. 따라서 9억 미만의 주택을 상속받은 경우엔 상속받은 후 언제 양도하든지 관계없이 1세대 1주택에 해당돼 양도소득세가 비과세된다.

 

두 번째로 상속주택을 양도하는 시점에 2주택이거나 아니면 상속주택이 9억원을 초과하는 고가주택이어서 양도세가 과세된다면 양도가액은 실제 양도한 가액이며 양도가액에서 차감하는 취득가액은 피상속인이 취득한 가액이 아니라 상속받은 때의 상속가액 즉 상속세 신고가액이 된다.

 

예를 들어 부모님이 5억원에 취득한 주택을 상속받을 때 주택의 상속가액을 15억원으로 신고하고 상속받은 즉시 20억원에 양도했다면 양도가액은 20억원이며, 취득가액은 5억원이 아닌 15억원이 되는 것이다.

 

따라서 이규정을 잘 이용한다면 상속당시 이 주택의 감정평가를 받거나 주변주택의 시가를 이용해 주택 상속가액을 높여(비과세 받거나, 낮은 상속세율 적용), 추후 상속인이 이 주택을 양도할 때 양도소득세를 절약할 수 있다.