부동산 대책

[요약]8.31대책 관련법 시행령 등 개정안 | 부동산이야기

2006.01.02

정부는 8.31 대책 관련 법 개정에 따라 세법 시행령과 시행규칙도 함께 개정해 올해부터 시행하기로 했다. 시행령과 시행규칙은 종합부동산세의 세대별 합산과 1가구 2주택 양도소득세 중과 대상자에 대한 구체적인 기준과 예외 조항 등을 담고 있다.

◇ 종부세

- 세대별 합산 세대원의 범위 = 본인, 배우자와 같은 주소에서 생계를 함께 하는 직계존비속과 형제자매 등이 종부세의 합산대상이다. 취학이나 요양, 지방근무 등 사정으로 주소를 일시 다른 곳으로 옮긴 일시퇴거자도 합산 대상자로 포함된다.

배우자가 없더라도 30세 이상인 경우, 세대원이 주택을 소유하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(최저생계비 이상 소득), 배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 1세대로 보기 때문에 합산 대상이 아니다.

- 주거겸용 놀이방도 합산 예외 = 현재 놀이방에 직접 사용하는 주택은 재산세, 종부세를 면제하고 있다. 앞으로 주거겸용 놀이방도 세대별 합산 예외 대상에 포함된다. 그러나 시군구 인가, 사업자등록, 5년이상 가정보육시설 사용 등 요건을 충족하지 못하면 나중에 경감받은 세액을 추징당한다.

- 종부세 납세의무자 = 소유 주택가액이 가장 큰 가족 구성원이 1차적인 의무자이고 소유주택 가액이 동일할 경우에는 주된 주택 소유자로 사람이 납세의무자다. 비사업용 토지도 마찬가지다.

- 혼인과 노부모 봉양의 합산 유예기간 = 결혼이나 노부모 봉양을 위해 합쳐 살게 되는 경우 2년간은 세대별 합산과세를 유예받는다. 봉양 노부모의 대상 연령은 성별로 남성은 60세, 여성은 55세이상이다.

◇ 양도소득세

- 주택과 입주권 보유자에 대한 비과세 요건 = 재건축, 재개발을 통한 입주권도 주택으로 간주되는데, 실수요 목적은 적용되지 않는다.

1가구 1주택자가 입주권을 취득하는 경우 입주권 취득후 1년 이내에 기존 1가구 1주택 비과세 대상 주택을 양도하면 실수요자로 인정돼 1가구 1주택 양도세 비과세 규정을 적용받는다. 또 재건축 주택 완공후 1년 이내에 역시 기존 1가구 1주택 비과세 대상 주택을 팔고 재건축 주택으로 가족 모두 이사해 1년 이상 거주해도 비과세를 적용받는다. 이 경우 취학이나 근무, 질병 등 불가피한 사정이 있을 경우에는 가족 일부가 이사하지 않더라도 같은 혜택이 부여된다.

보유 주택이 입주권으로 전환된 1가구 1주택자가 재건축 기간 주거용 주택을 취득하는 경우의 비과세 요건은 사업시행 인가일 이후 대체 주택을 취득해 1년 이상 거주해야 하고 재건축 완공후 1년 이내에 대체 주택을 팔아야 하며 역시 가족 모두 재건축 주택에 완공 1년 이내에 이사해 1년 이상 살아야 한다.

- 1가구 2주택 주택수 계산 범위 = 수도권과 광역시 소재 주택(일부 예외)은 1가구 2주택 산정때 모두 포함되고 나머지 도지역과 광역시중 군지역, 수도권중 도농복합시와 군의 읍면지역은 기준시가 3억원을 초과하는 주택만 계산된다.

단, 상속뒤 5년이 경과하지 않은 주택을 비롯해 현재 1가구 3주택 중과 대상자 산정에서 빼주는 경우 등은 2주택 산정때도 예외를 적용해준다. 특히 혼인이나 노부모 봉양을 위해 합가하면서 2주택자가 된 경우는 사유발생일 로부터 5년 이내에, 가족중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우는 1년이상 거주요건을 채우고 사유 해소일로부터 3년 이내에 양도하면 예외 혜택이 주어진다.

- 양도세 실가과세(2006년) 및 중과대상(2007년) 농지 범위와 예외 = 개인이 재촌, 자경하는 농지와 농업법인이 소유한 농지만 제외하고 모두 중과대상이다.

단, 지난해말 이전에 취득한 종중소유 농지와 주말농장 농지 등은 예외가 인정된다. 또 개인이 20년 이상 보유한 농지에 대해서는 2009년 말까지 양도하면 중과를 배제해준다. 이 내용은 농지, 임야, 목장용지 모두 동일하게 적용된다.

- 중과대상 임야와 목장용지 범위와 예외 = 농지와 마찬가지로 임업이나 축산업을 영위하는 개인이나 법인이 보유한 임야나 목장용지 이외에는 양도세 중과가 원칙이다.

단, 임업의 경우 사찰림 등 공익이나 산림보호 육성을 위해 필요한 경우와 자연휴양림이나 수목원 등은 예외 대상이다.

- 중과대상 비사업용 나대지와 잡종지의 범위 = 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분 등 지방세법의 종합합산 과세대상 토지는 비사업용으로 포함되고 별장도 비사업용 토지다.

무주택자가 소유한 200평 이내 토지와 옥외식물원, 주차장, 체육시설업용 토지 등은 예외가 인정된다.

- 사업용 여부 판별 사용기간 = 양도일 직전 3년중 2년 이상 또는 직전 5년중 3년 이상을 직접 사업에 사용하거나 보유기간의 80% 이상을 직접 사업에 사용했으면 사업용으로 인정해준다. 법에 의한 사용금지 등 불가피하게 사용하지 못한 기간은 사업용 기간으로 간주한다.

- 비사업용 토지 과다보유 법인 주식 양도세 중과 = 비사업용 토지 보유액(취득권리 포함)이 자산총액의 50% 이상인 법인의 주식을 팔면 60%의 세율로 양도세가 중과된다.