[스크랩] [상식]양도세의 모든 것

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1.1가구 1주택 비과세(보유,거주미만시, 동일 세대원에게 증여시, 겸용주택 비과세)
2.재건축(재개발) 입주권 비과세
3.상속주택 비과세
4.배우자 직계존비속 증여
5.배우자 이월과세, 부당행위계산
6.1가구 2주택의 비과세특례
7.1가구 3주택 중과세
8.양도세 계산
9.조세특례법 감면 주택
10.자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면(조특법 &69)
11.무허가 주택의 취득가액
12.투기지역과 양도소득세
13.매매사례 가격에의한 증여세과세
14.비거주자의 증여재산공제 증여세
15.종합소득세 재산세 보유세 거래세


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1.1가구1주택 비과세 적용을 받기 위해서는 다음 5가지 요건을 충족해야합니다.(소득세법 제89조 및 소득세법시행령 제154조 제1항)

1. 양도일 현재 동일세대원 기준으로 주택 보유수가 1채(세대원 동일 주민등록상에 있어야 합니다)
2. 보유기간이 3년 이상
3. 거주기간이 2년 이상(서울시,과천시,5대신도시)
4. 미등기 양도자산이나 고가주택이 아닐것(6억미만)
5. 주택의 부수토지로서 도시지역내의 경우 건물정착면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배이내 토지포함



*1가구 1주택 비과세(보유,거주기간 미달시)

[**해외 이주, 근무, 취학으로 출국(세대전원 출국)]
1.해외이주법에 의한 해외이주한 비거주자(보유,거주기간 상관없음)
2.해외이주신고한자(1.납부보증서등을 제출 2.출국예정일까지 세대전원 출국)
3.취학,근무로 국외 거주(1년이상)가 필요한자

[**<1년이상 거주한 주택을>취학, 근무,질병의 요양(부득이한 사유)으로 (세대전원 이전)]
--------다른시(특별시,광역시포함)<광역시의 읍면과 도농(도시,농촌)형태의 시의 읍면지역은 제외>와 군으로 주거를 이전하는 경우------------
1.고등학교 이상 취학(특수학교제외)
2.직장변경,전근등 근무상형편
3.질병의 치료나 요양(1년이상)
4.재개발(재건축) 조합원이 사업시행기간중 다른 주택을 취득(1년이상거주)하다가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이사하는 경우



*동일 세대원에게 증여시 비과세
(소득세법시행령 제154조 제1항의 의한규정에 의한 1가구1주택의 요건중 3년보유기간을 계산함에 있어 1주택을 소유한 거주자가 그 주택 및 그 부수토지를 동일세대원인 배우자에게 증여한후 이를 수증자가 양도하는 경우에는 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 통산(합산)하는 것입니다)

*겸용주택(1가구 1주택 비과세)

1. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에 소득세법시행령 제154조 제3항의 규정에 의하여 그 전부를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용할 수 있을 것인지의 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이나,

2. 용도변경 또는 증축으로 인하여 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 그 용도변경 또는 증축으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 또는 증축일 이후 양도일까지 3년 이상 경과한 경우에만 소득세법 제89조 제3호의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것입니다.


3. 주택과 주택 외의 부분의 구분은 임대 여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 하는 것입니다.

4. 소득세법시행령 제154조 제3항 단서 규정에 의하여 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같아 주택 외의 부분을 주택으로 보지 아니하는 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
(주택>상가--주택으로 간주, 주택ꀃ상가--주택부분만 주택이고 나머지는 상가로 양도세부과)


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2.재건축(재개발) 입주권 비과세

1. 거주기간의 개념

거주기간은 원칙적으로 주민등록상의 전입일 및 전출일을 기준으로합니다. 하지만 만약 관할세무서에서 "위장전입"을 확인하게되면 주민등록이 아닌 실제 거주지를 기준으로 거주기간을 판단합니다.


2. 재건축과 거주기간

일반적으로 재건축이 진행되면, 재건축사업계획승인이 되고, 시간이 조금 흐른 후에 주택 멸실이됩니다. 이후 공사가 완료되는 시점에서 (임시)사용승인이 됩니다. 주택 취득일부터 재건축사업계획승인일까지는 주택으로 인정되고, 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일까지는 분양권으로 인정되며, (임시)사용승인일 이후로 다시 주택으로 인정됩니다.

거주라고 하는 것은 주택에서의 거주이기때문에 재건축진행 상황 중에서 주택으로 인정되는 기간(주택취득일 ~ 재건축사업계획승인일, (임시)사용승인일 이후 )에 주민등록상으로 세대전입이 되어있으면 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일 사이의 기간은 주민등록상으로 전입되어있다 할지라도 거주기간으로 인정받을 수 없습니다.

다음과 같은 예를 들어보겠습니다.

주택 취득일 : 1999년 07월 01일
재건축사업계획승인일: 2001년 07월 01일
주택 멸실일 : 2001년 12월 31일
(임시)사용승인일 : 2003년 12월 31일
양 도 일 : 2004년 06월 31일

주택 취득일(1999년 6월 1일)에 주민등록상으로 전입하였으며, 주택 멸실 시점(2001년 12월 31일)에 다른 곳으로 주소지 이전하였다가, (임시)사용승인일(2003년 12월 31일)에 다시 이곳으로 전입하여 양도일까지 있었다고 할 경우의 거주기간은 다음과 같습니다.

1. 주택 취득일 ~ 재건축사업계획승인일: 1년
2. (임시)사용승인일 ~ 양도일 : 6개월

따라서 1년 6개월이 거주기간이 됩니다.

주의하셔야할 점은 재건축의 경우 재건축사업계획승인 이후에 주택 멸실이 되기 때문에 사업계획승인일부터 주택 멸실일까지의 기간도 거주기간으로 오해할 수 있습니다. 하지만 이 기간은 아직 주택 멸실이 안되었다할지라도 법적으로 분양권으로 인정받는 기간이기때문에 거주기간으로 인정받을 수 없습니다.


3. 재건축 아파트의 비과세

서울지역의 경우 주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 양도하는 주택 외에 다른 주택이 없어야하며, 그 주택의 보유기간이 3년 이상, 거주기간이 2년 이상이어야합니다.

그런데 재건축의 경우 보유기간도 조심해야합니다. 재건축 사업계획승인일 이전에 주택을 취득하신 분은 원조합원이되며, 재건축 사업계획 승인일 이후에 취득하신 분은 승계조합원이 됩니다.

원조합원은 재건축으로 완공된 아파트를 양도할 경우, 재건축 이전 주택 취득일부터 완공된 주택 양도일까지의 모든 기간이 보유기간으로 인정됩니다. 이에 비해, 승계조합원 즉, 재건축 사업계획승인일 이후에 취득한 분은 (임시)사용승인일부터 양도일까지만 보유기간으로 인정됩니다.

원조합원인지 혹은 승계조합원인지 확인해보시고, 그에 따른 보유기간이 3년이상이고, 앞에서 말씀드린 거주기간이 2년 이상인 상황에서 양도하는 상황이라면 비과세 적용가능합니다. 물론 양도일 현재 다른 주택은 없어야합니다.
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3.상속주택 비과세
흔히들 상속받은 주택은 양도소득세 비과세 적용된다고 알고 있습니다. 물론 상속주택을 양도시 비과세 특례적용을 해주는 것은 맞는 말이지만 모든 상속주택을 비과세 적용해주는 것은 아닙니다. 다음과 같은 조건을 충족해야합니다.


1. 상속개시당시(부친께서 돌아가신 날) 상속인(모친)이 무주택 혹
은 1세대 1주택 상황에서 상속받아야합니다.
2. 상속받은 주택이 2채 이상이라면 그 중 1채에 대해서만 비과세 적
용됩니다.
3. 2004년 12월 31일까지 양도할 경우에만 비과세 적용됩니다.
4. 상속주택과 그 부수토지에 대해 비과세 적용되고, 토지만 일부 양
도할 경우에는 과세됩니다.
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4.배우자 직계존비속 증여

특수관계자 사이에서 증여를 하고, 증여받은 날부터 3년 이내에 양도할 경우에는 다음과 같은 방식으로 세금계산을 하게됩니다.[공제금액 : 직계존비속 3000만원, 미성년자 1500만원, 친척 500만원]

1. 증여인의 취득일부터 계산한 양도소득세
2. 수증인의 취득일(증여받은 날)부터 계산한 양도소득세와 수증인이 증여받으며 납부한 증여세의 합계
< 증여일부터 3년 내에 양도할 경우에는 어차피 많은 세금이 부과되므로 증여로 인한 이점은 없습니다.>---부당행위계산
과세관청에서는 위의 1번과 2번의 세금을 비교하여 많은 것을 과세합니다. 즉, 과세관청 입장에서는 증여를 통한 우회양도로 혹시라도 발생할지 모르는 세금 포탈을 방지하겠다는 의미입니다.


< 증여일부터 3년 내에 양도할 경우에는 어차피 많은 세금이 부과되므로 증여로 인한 이점은 없습니다.>


##배우자 사이의 증여가 발생할 경우, 증여재산 공제액이 3억원까지 가능합니다. 즉, 증여재산이 3억원을 초과하지 않는 한 증여세는 과세되지 않습니다.
<배우자는 5년이내 양도시 이월과세(증여자가 양도로 봄)됩니다>

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5. 배우자 이월과세 , 부당행위계산

양도소득세 절세 방안으로 증여 후 양도를 생각하시는 것 같습니다. 하지만 배우자로부터 증여받은 재산을 증여일부터 5년 내에 양도할 경우에는 무조건 증여자의 취득일부터 양도소득세를 계산합니다.(배우자 이월과세 규정)

이는 배우자간의 증여재산 공제액이 많다는 것을 알고, 증여에 의한 우회양도를 통하여 세금이 줄어드는 것을 방지하기 위함입니다.

양도하는 물건이 상가 및 그 부수토지라면 기준시가 적용이 가능합니다. 그러나 올해부터 지정되는 주택외 부동산 투기지역 내에 소재한 상가와 그 부수토지라면 무조건 실거래가액이 적용됩니다.


[ 증여받은 후 단기간(3개월) 내에 양도할 경우 ]

양도소득세는 배우자 이월과세가 적용되어 무조건 증여자 취득시점부터의 양도소득세가 과세됩니다.

증여세의 경우는 증여받은 날부터 3개월 내에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 양도 실거래가액이 증여재산가액으로 인정됩니다.
하지만 배우자 간의 증여시 증여재산가액 공제액이 3억원(2003년부터는 3억원으로 개정)이고, 증여재산가액(3개월 내에 양도시 양도가액)이 3억원 미만이라변 증여세는 없습니다.

* 부당행위계산부인은 배우자 사이가 아닌 특수관계자(예를 들어 부자지간) 사이의 증여가 발생하고, 증여받은 날부터 3년 내에 양도할 경우 적용하는 것으로, 수증자의 증여받은 날부터 계산한 양도소득세 및 수증자의 증여세의 합과 증여자의 취득일부터 계산한 양도소득세를 비교하여 큰 금액을 과세하는 것입니다.(3개월 이내에 양도하면 이월과세와 같이 실거래가액이 증여재산가액으로 인정됨)

배우자 이월과세와 부당행위계산부인은 비슷한 듯 하지만, 배우자 이월과세는 무조건 증여인의 입장에서 과세되는 반면에 부당행위계산부인은 증여인과 수증인 입장의 양도소득세를 비교한다는 점에서 차이가 있습니다.
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6.1가구 2주택의 비과세특례

1.대체취득(다른주택 취득후 1년내 종전주택 양도)
[재건축주택은 기존주택의 연장으로 보아 대체취득으로 안봄]
2.상속주택(일반주택과 동일하게과세)
[다만 상속주택외 주택을 양도시 상속주택은 없는 것으로 보아 1가구 1주택판정]
[피상속인이 2주택이상을 상속중 상속주택은--피상속인 소유>.거주기간>거주>기준시가]
[공동상속주택 소수지분자--상속주택소유자는 상속지분>거주자>호주승계인>최연장자]
3.합가(직계존속(배우자직계존속포함) 동거봉양--부60세,모55세이상)
[2년이내 비과세조건의 주택 양도시--분가이후 재합가한 경우 그최종합가일로부터 2년내)
4.혼인(2년이내 비과세조건의 주택 양도시)
5.지정문화재,등록문화재
6.농어촌주택(서울,인천,경기도외 지역중 읍지역(도시지역제외),면지역의 주택)
[1.상속주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 주택2.이농주택(이농인이 취득후 5년이상 거주한주택)3.귀농주택(영농,영어목적)]

*이농주택;영농,영어 종사하던자가 전업으로 다른 시,구,읍,면,으로 전출로 거주자 및 그배우자와 생계를 같이하는 가족전부 또는 일부가 거주하지 못하는 주택
*귀농주택;영농,영어목적(아래조건 모두만족)--3년이상 종사하여야함
[1.본적지,연고지2,고가주택아닐것3.대지(660㎡이내)4.영농(990㎡이상 농지 소유자가 당해 농지의 소재지(연접포함)에서 취득한 주택)5.영어(어업인이 취득한 주택)
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7.1가구 3주택 중과세[중과세 절세는 증여(증여세), 부담부 증여(증여자가 부담부증여부분에 대하여 양도세(60%)과세).......... ]




사례1) 서울 2주택, 춘천 2주택(기준시가 3억미만)---4주택이지만 중과세안됨
사례2) 서울 3주택, 춘천 2주택(기준시가 3억미만)---서울 3주택은 먼저 양도하는 1주택은 중과세 양도후 서울 2주택은 일반과세, 춘천 2주택 중과세 아님(중과세 대상이 아니지만 3주택이상이므로 실거래가 신고하여야함)
사례3) 5장기임대주택, 1주택---중과세 아님--아래 10번조건으로 중과세안됨
사례4)서울 1주택, 감면 2주택---중과세아님--아래 10번조건으로 중과세안됨
사례5)서울 2주택, 감면 2주택---수도권 4주택이상이므로 1세대 3주택에 이상에 해당됨
1>서울 2주택중 먼저 1주택 양도시 중과세
2>감면 2주택 양도시: 일반세율(양도후 서울 2주택---일반세율)
사례6)서울 1주택, 소형 2주택---수도권 3주택이상이므로 1세대 3주택에 이상에 해당됨
1>서울 1주택 먼저 양도시: 중과세
2>소형 1주택 먼저 양도시:일반세율(소형1주택 양도후 서울 1주택 소형 1주택은 일반세율)
사례7)서울 2주택, 소형 2주택---수도권 4주택이상이므로 1세대 3주택에 이상에 해당됨
1>서울 2주택중 1주택 먼저 양도시 :중과세
2>나머지 서울1주택 먼저양도시; 사례5)
3>소형 2주택 먼저 양도시:일반과세(양도후 서울 2주택----일반세율)


#1가구 3주택 해당여부 판정기준
1.서울, 경기도 (읍,면지역제외) : 모든주택
2.광역시(군지역제외) : 모든주택
(#수도권, 광역시중----군지역이나 도농(도시,농촌)복합시의 면,읍 지역은 3주택이상 판단시 제외한다. #수도권중 주택보급율, 주택가격 및 그동향을 감안하여 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외한다.---단, 기준시가 3억 미만 이어야함)
3.기타지역 : 기준시가 3억초과 주택

*****다음주택은 중과대상에서 제외*****
1.조세특례제한법의 양도세 감면주택(양도세 100%감면)
2.장기임대주택
1)건설임대주택: 5호이상, 3^5년이상 임대, 국민주택 규모 이하
2)매입임대주택
1>신규사업자(2003.10.30이후): 국민주택규모이하 5호이상 10년이상 임대(국민주택규 모이하, 기준시가 3억이하)
2>기존사업자(2003.10.29이전): 국민주택규모이하 2호이상 5년이상 임대(국민주택규 모이하, 기준시가 3억이하)
3.상속주택으로서 상속일로부터 5년이 미경과한 주택
4.수도권중 당해지역의 주택보급율 주택가격 및 그 동향등을 감안하여 재경부령이 정하는 지역의 소재 주택과 서울, 경기도 (읍,면지역제외),광역시(군지역제외)이외의 기타지역으로 기준시가 3억원 미만인 주택
5.문화재주택
6.종업원에게 무상제공하는 기간이 10년 이상인 장기사원용 주택
7.조세특례제한법 제97조, 제97조의2, 제98조 의 규정에의해 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년이상 임대한 국민주택
8.저당권실행으로 취득, 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로 재경부령이 정하는 주택
9.1세대 3주택 양도세 중과 제외대상 소형주택의 범위 조건(오피스텔은 제외)
1)2003.12.31이전 취득
2)기준시가 4천만원 이하
3)주택면적60㎡(18평)이하(공동주택은 전용면적,단독주택은 건평(18평),토지(120㎡,36평)
<단, 재개발, 재건축 지역은 제외됨---정비구역지정,고시일 기준>
(정비구역 지정 절차: 기본계획수립--정비구역지정--추진위원회구성--안전진단--조합 설립--사업시행인가--관리처분계획인가--준공및청산)
*****위 3가지 조건을 모두 만족하여야 합니다*******
*위에서 말하는 정비구역이란 무엇을 말하는 가?
통상 재개발, 재건축지역의 추진일정을 보면 여러사람이 재개발하자고 말들이 오고가고 등등 후 한참후에나 사업시행인가일이 나는데 그렇다면 정비구역지정일은 사업시행인가일 부터도 한참전의 일인데 많은 주민들은 내용을 알지도 못하고 일부 주민들만 재개발하자고 난리를 칠때 부터는 아무리 조그만 무허가 건물이라도 정비구역(지구지정 - 길음7구역, 이문3구역등)이 지정되면 그때부터는 중과세대상 주택이 되는 것이다.

-본인의견 -
재개발, 재건축의 경우 사업시행인가이후에도 어떠한 경우에 사업성이 없다면 사업자체가 취소가 되는 경우도 있는데 사업시행인가일 한참전인 구역지정일 이후부터 중과세 대상 주택으로 본다는 것이 어찌 탁상공론의 냄시가 무지하게 나는 현실의 이해가 부족한 것이 아닌가 한다. 본인이 보기로는 건물이 멸실되고 이주비를 지급하는 시점에서나 재대로된 재개발, 재건축사업이라 볼 수 있지만 그 것이 무리라면 최소한 사업시행인가일 부터 중과세 대상물건이 타당하다 하겠다

10.1세대가 상기1^8번까지의 주택을 제외하고 1주택만 소유한 경우 당해주택(일반주택)



##1가구 3주택의 중과세시
1.장기보유특별공제배제
2.60%세율(2003.12.31 현재 3주택인자 2004.12.31 이전에 기존주택양도시 일반세율적용><2004.1.1 이후 3주택인자는 예외>
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8.양도세 계산

양도소득세는 양도차익에 대한 세금입니다(예)

양 도 가 액 : 150,000,000
취 득 가 액 : 104,000,000
필 요 경 비 : 0 (취득세,등록세,부동산 수수료...)
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양 도 차 익 : 46,000,000
장기보유특별공제: 6,900,000
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양도소득금액 : 39,000,000
기 본 공 제 : 2,500,000/년
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과 세 표 준 액 : 36,500,000
세 율 : 18% (초과누진세율)
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산 출 세 액 : 5,670,000
예정세액공제액 : 567,000 (예정신고기한 내에 신고및납부시)
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자진납부세액 : 5,103,000(양도소득세 자진납부세액)
주 민 세 : 510,300(주민세 = 양도소득세의 10%)
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납 부 세 액 : 5,613,300
(개략으로 나온 세금입니다)

##양도소득세율
1. 1년미만 보유 : 50%
2. 1년^2년미만보유: 40%
3. 2년이상 보유 : 누진세율
1)1천만원미만 : 9%
2)1천^4천만원미만 : 18%
3)4천^8천만원미만 : 27%
4)8천만원이상 : 36%

##장기보유특별공제
1.3^5년:10%
2.5^10년:15%
3.10년이상:30%

##신고서류
1.양도계약서(기준시가 신고시 검인계약서 가능)
2.취득계약서(실거래가 신고시 혹은 분양계약서)
3.필요경비(취득세 등록세 부동산수수료...)
4.거래사실확인서(실거래가 신고시 매수인 인감1통)
5.등기부등본, 건축물 대장, 토지대장(필요시 첨부)
6.양도소득과세표준신고및 자진납부계산서
7.양도소득금액계산명세서


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9.조세특례법 감면 주택

신축아파트 양도시의 감면조항에 대한 내용입니다. 또한 분양대금 잔금 완납일부터 3년 경과후에 양도할 경우에는 비과세 적용도 가능합니다. 따라서 양도소득세 감면적용되는 경우와 양도소득세 비과세 적용되는 경우 이렇게 2부분으로 나누어 말씀드리겠습니다.

[ 양도소득세 감면되는 경우 ]
1. 1998.5.22^1999.6.30(국민주택<전용면적 25평미만>의 경우 1999.12.31)
2. 2001.5.23^2002.12.31(조합원인 경우 2003.6.30)
3. 최초 일반분양자--위 기간에 최초계약하신분
4.조합원----------위 기간에 사용승인일이신분

신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제99조)에 해당되기 때문에 양도소득세는 100% 감면되며, 가면세액의 20%가 농어촌특별세로 과세됩니다.

예를 들어, 매매가액을 2억원, 취득가액(분양대금)을 1억1천2백만원, 취득세 및 등록세를 5백만원일 경우의 예상되는 양도소득세는 약 1천7백만원입니다.

하지만 양도소득세 1천7백만원은 전액 감면되어 양도소득세가 과세되지 않으며, 20%에 해당하는 3백4십만원만 농어촌특별세로 과세됩니다. 즉, 3백4십만원만 세금으로 납부하시면됩니다.

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10.자경농지에 대한 양도소득세 등의 감면(조특법 &69)
농지소재지에 거주하는 거주자가 취득일부터 양도일 사이에 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지를 양도하는 때에는 양도일 현재 농지인 경우 양도소득세의 100%를 감면한다.

1.거주요건
농지가 소재하는 시,군,구(자치구인구)안의 지역이나 그지역과 연접한 시,군,구안의 지역에서 거주할것(부친의 경우 확인하시기 바랍니다)

2.경작요건
취득일부터 양도일 사이에 8년이상 농지를 직접 경작한자

3.농지요건
양도당시 농지일것(조특령&66 및 동규칙 &27의 규정에 의한 양도일 현재의 농지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지를 말함)

4.감면세액
1)당해 농지의 양도로 발생한 양도소득세의 100%감면하고 농어촌특별세가 비과세됨
2)감면 받을수 있는 양도소득금액의 합계액은 다음과 같다
2004.1.1이후 양도분-----1억원 한도로 감면한다(부친의 양도소득금액이 1억미만인지 확인바랍니다)

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11.무허가 주택의 취득가액

재개발, 재건축에 있어서 종전토지나 건물의 취득가액이 불확실한 경우에는 관리처분당시의 평가금액을 기초로 환산을 합니다. 그런데 여기에는 조건이 있읍니다. 평가당시와 취득당시의 기준시가가 존재하여야만 가능하다는 것입니다. 통상 토지의 경우에는 개별공시지가가 존재하고 유허가 건물의 경우에도 건물의 신축년도와 면적이 정확하므로 기준시가 비율로 환산할 수는 있으나 다만 무허가 건물의 경우에는 기준시가에 의한 비율로 환산이 불가능하다는 것입니다. 왜냐하면 건물에 대한 기준시가는 해당건물의 면적과 신축년도에 따라 그 가액이 결정되는데 무허가 건물의 경우 그 신축년도를 알수가 없고 해당면적도 정확성이 부족합니다. 만일 무허가 건물을 평가금액에 의한 환산을 하고자 한다면 보수적으로 산정하여 건물의 신축년도를 최하위 년도로 산정하여 환산 할 수도 있을 거라 생각합니다만 그러기에는 납세자가 지나치게 손해를 보는 결과를 초래하므로 통상 무허가 건물의 가액이 중요치 않다면(금액이 작다면 - 20,0000,000미만) 취득가액이 불확실한 경우 평가금액 정도는 취득가액으로 인정하지 않나 생각합니다.


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12.투기지역과 양도소득세


2003년 2월 재경부에서 일부 지역을 투기지역으로 지정한 이후 자신이 보유한 부동산 지역이 투기지역이 될 것인가 하는 점은 큰 관심사가 되어왔다.

어떤 사람은 투기지역에 대해 필요 이상의 걱정을 하기도 하고, 또한 어떤 사람은 필요 이하의 관심 - 무관심 - 으로 일관하기도 한다. 하지만 부동산은 시장에서 사고 파는 일용품도 아니고, 높은 매매대금과 결코 무시하지 못 할 양도소득세가 수반되는 주의깊은 관심이 요구되는 대상이다. 따라서 투기지역 등 부동산 세제에 영향을 미칠 수 있는 정보를 정확히 파악하고, 미리 대처해 나간다는 것은 중요한 일이라 할 것이다.



1. 투기지역에서의 양도소득세

투기지역으로 지정된 지역 내의 부동산을 양도할 경우에는, 부동산의 숫자와 보유기간에 상관없이 실거래가액을 적용하여 양도소득세가 과세된다. 통상적으로 기준시가보다는 실거래가액을 적용했을 경우 보다 많은 양도소득세가 과세된다.

또한 2004년 개정세법에 따르면 투기지역 내 2주택을 보유한 사람이 그 중 1주택을 양도할 경우에는 기본세율 이외에 최대 15%의 탄력세율을 추가로 적용할 수 있다. 다만 이 조항은 시행령이 완비되지 않은 관계로 실질적으로는 적용되고 있지 않다.


2. 투기지역 지정현황
( 좌측 하단의 투기지역 지정현황 클릭 )

현재까지 발표된 투기지역에는 크게 "주택투기지역"과 "주택외 부동산 투기지역"이 있다.

주택투기지역은 지정된 지역내의 부동산 중 주택 매매에 대해서만 실거래가액이 적용되고, 주택외 부동산 - 토지, 상가 등 - 에 대해서는 기준시가 적용이 가능하다.

이에 비해 주택외 투기지역은 주택을 제외한 모든 부동산 매매에 대해 실거래가액이 적용된다. 흔히들 주택외 부동산을 토지로 오해하기 쉽지만, 토지뿐만아니라 주택을 제외한 모든 용도의 건물도 해당된다.


3. 투기지역내 부동산 양도시 유의점

투기지역 내에서의 부동산 양도는 실거래가액이 적용된다는 점에서 양도소득세 부담이 과중되는 것이 사실이다. 하지만 미리 준비할 경우 어느정도의 절세는 가능하다.

먼저 비과세 가능성을 파악해보는 것이 필요하다. 아무리 투기지역이라 할지라도 1세대 1주택 비과세 요건 - 1주택, 3년이상 보유, 서울, 과천, 분당, 일산, 산본, 평촌, 중동 지역은 2년 이상 거주 - 을 갖춘 경우에는 충분히 비과세 적용을 받을 수 있다. 따라서 요건을 갖출 가능성이 있다면 미리 준비를 해서 양도시점을 조정하는 것이 필요하다.

또한 비록 양도시점에서 주택 수가 2채라 할지라도 상황에따라서는 1세대 2주택 비과세 특례조항을 적용받을 수도 있으므로, 양도 이전에 미리 전문가와 상담을 통하여 비과세 가능성확인 및 준비하는 것도 중요하다.

만약 어쩔수 없이 과세되는 상황이라면, 취득당시 계약서와 필요경비 증빙서류 - 취득세, 등록세 영수증, 부동산 수수료, 기타 인테리어비용 등 - 을 준비하는 것도 절세의 방법이다.


세금이라고 하는 것이 소득에 대해 일정한 세율을 적용하여 과세되는 것이지만, 절세할 수 있는 여지가 충분히 있음에도 불구하고 준비가 부족하여 납부하지 않아도 될 세금을 납부하는 것은 너무나 안타까운 일이다. 여러가지 재테크 방안이 이야기되는 요즘 시대에 투기지역에 대한 이해와 이에 따른 준비도 충분히 중요한 재테크 전략이라 할 수 있을 것이다.


현행 세법에는 직계존비속 및 타인에게 무상으로 재산을 주는 경우에는 증여세가 과세된다. 서울시에 거주하는 홍길동씨는 현재 3주택을 보유하고 있다. 내년에 주택을 한 채 팔려고 하니 과세당국에서는 60%의 중과세를 부과하겠다고 난리다. 고민이 이만저만이 아니고 올해 2004년에 양도할려고 보니 매매도 되지 않는다. 어떻하면 좋을까 고민하다가 결국에는 자녀에게 증여를 하기로 하였다. 어짜피 자녀에게 뭔가는 줘야겠는데 삶아먹는 구워먹든 자녀가 알아서 하라고 집 한채를 주고자 한다.

기준시가 230,000,000원
시 가 430,000,000원(추정)의 42평형아파트를 자녀에게 증여를 하였다.

증여세는 기준시가에 의하여 과세가 되므로 자녀공제 30,000,000원을 한 나머지 2억에 대하여 30,000,000원을 납부하였다. 그런데 어는 날 세무서에서 증여세가 40,000,000원이 추가적으로 고지되었다. 가산세까지 붙여서.

홍길동씨는 너무놀라 세무서에서 확인해 보니 본인이 보유한 아파트와 유사한 아파트가 4억3천만원에 매매가 되어 매매사례가액에 의한 과세로서 상증법 제60조 및 동법 시행령 제49조 제5항에 의하여 증여재산을 평가하여 증여세를 과세하였다 한다.


우리는 위와 같은 상황에서 무엇을 생각하여야 하는가?
당연한 과세라 생각하여 세금을 납부해야 하는가, 아니면 뭔가 국가로부터 사기당했다고 억울해 해야 하느가?

증여세법에는 원칙적으로 시가에 의하여 과세를 하게 되어있다. 그런데 그 시가를 객관적으로 공정하게 산정할 수 있느가? 혹은 국가에서 시시각각 공정가액을 발표를 해주는가 ?
그렇지 않다. 한번 생각해 보자.

대한민국에 거주하는 납세자가 자녀에게 혹은 부모님에게 주택을 증여하고자 한다면 어떻게 하여야 하는가. 우선적으로 증여의사일로부터 전후 3개월간(전체6개월간)의 본인의 주택과 비슷한 주택이 매매되었던 사례을 수집하여야 한다. 본인의 생업은 과세관청에서는 상관하지 않는다. 만일 매매사례가액을 수집하지 않던가, 시세보다 싼집을 매매사례로 할경우에는 엄청난 세금과 가산세를 각오하여야 한다. 결국은 증여를 하지 않는게 나을지 모르겠다.

국가는 국민으로부터 세금을 징수하여 국가 살림살이를 한다. 세금을 징수할 때는 미리 국민들에게 공표를 하여 이러한 경우에는 세금을 부과하니 국민들은 잘 알고 있어야 한다는 메시지를 국민들에게 알린다. 잘모르거나 어려운 경우에는 특별히 홍보를 하여 국민이면 누구나 이러한 경우에는 세금을 납부하는지를 알고 있도록 세심한 배려를 하여야 하는 것은 당연한 애기라 하겠다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 국민들의 조세저항에 거셀 것이며 그로 인한 마찰은 적지 않으리라 생각한다.
상속세와 증여세의 완전포괄주의는 좋은 법이다. 불법, 탈법적으로 부의 무상세습에 대한 과세관청의 과세는 당연한 것이라 하겠다. 하지만 현대의 세법은 조세법률주의에 의하여 합당하고 공정하게 과세되어야지 무차별하게 과세하는 것이 아니라는 것이다.

납세자가 증여를 하고자 한다면 증여전에 증여세가 얼마인지를 정확하 알수 있어야 한다. 법이 애매하여 납부할 세금이 얼마인지를 모르는 상태에서 증여를 하고 과세관청에서는 얼씨구 하나 걸렸네 하며 시정 야바위꾼과 같이 과세를 한다면 누가 국세청을 신뢰하겠는가.
증여세는 증여자가 세금을 납부하는 것이 아니라 수증자가 납부하는 것이다. 이쁜 아가씨가 애기하면 시세중 제일 적은 금액으로 과세하고 늙으신 어머니가 멱살잡고 항의하면 과중하게 세금을 부과 한다면 어떻게 공명정대한 세정이 이루어 지겠는가.


현재 국세청에서 매매사례가액으로 과세하는 증여세는 많은 문제점을 가지고 있다.

1. 예측가능성이다. - 세금은 과세가 발생되기전에 누구나 그 세금에 대하여 예측이 가능하여야 함에도 불구하고 현행법에서는 예측이 불가능하다.

2. 과세자의 개연성 - 아파트라는 것이 향과 층에 따라 그 매매가액에 차이가 있고, 매매시기에 따라 가격은 물론 같은 층의 같은 라인에서도 조차 매매대금의 차이가 있는데 증여일 전후 3개월의 매매사례가격에 따라 과세한다는 것이 지나친 과세자의 개연성이 아닌가 한다.

3. 현재 아파트는 매매사례가액에 의하여 과세를 하는데 일반주택은 그러지 않는다고 한다. 그것은 일반주택의 경우에는 사례가 불가능 하다고 하는데 이것이 말이 되는가. 그러면 아파트 살고 있는사람만 봉인가. 참으로 말도 안되는 짓거리다.

4. 과세관청에서 증여세를 시가에 의하여 과세를 하고자 한다면 전국에 있는 모든 주택을 고시하여야 한다. 그것도 최소한 월별 주별로는 고시를 하여야 만 한다. 그래야만 국민들이 알 수 있을 테니까?


결 론 - 국세청은 납세자를 너무 우습게 보지 말아라. 이나라는 소수의 사람이 아니라 다수의 국민들에 의하여 이나라가 지탱되어 왔다. 무조건 과세한다고 세금을 납부하지는 않을 것이다. 정히 과세를 하고자 한다면 국민모두 납득할 수 있도록 간단하고 명료한 절차를 만들기 바라며 법률로서 그 방법을 공시하라. 또한 그 방법을 공청회를 통하여 여러사람의 의견을 청취하기바란다. 그렇지 않으면 ...



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13.매매사례 가격에의한 증여세과세

현행 세법에는 직계존비속 및 타인에게 무상으로 재산을 주는 경우에는 증여세가 과세된다. 서울시에 거주하는 홍길동씨는 현재 3주택을 보유하고 있다. 내년에 주택을 한 채 팔려고 하니 과세당국에서는 60%의 중과세를 부과하겠다고 난리다. 고민이 이만저만이 아니고 올해 2004년에 양도할려고 보니 매매도 되지 않는다. 어떻하면 좋을까 고민하다가 결국에는 자녀에게 증여를 하기로 하였다. 어짜피 자녀에게 뭔가는 줘야겠는데 삶아먹는 구워먹든 자녀가 알아서 하라고 집 한채를 주고자 한다.

기준시가 230,000,000원
시 가 430,000,000원(추정)의 42평형아파트를 자녀에게 증여를 하였다.

증여세는 기준시가에 의하여 과세가 되므로 자녀공제 30,000,000원을 한 나머지 2억에 대하여 30,000,000원을 납부하였다. 그런데 어는 날 세무서에서 증여세가 40,000,000원이 추가적으로 고지되었다. 가산세까지 붙여서.

홍길동씨는 너무놀라 세무서에서 확인해 보니 본인이 보유한 아파트와 유사한 아파트가 4억3천만원에 매매가 되어 매매사례가액에 의한 과세로서 상증법 제60조 및 동법 시행령 제49조 제5항에 의하여 증여재산을 평가하여 증여세를 과세하였다 한다.


우리는 위와 같은 상황에서 무엇을 생각하여야 하는가?
당연한 과세라 생각하여 세금을 납부해야 하는가, 아니면 뭔가 국가로부터 사기당했다고 억울해 해야 하느가?

증여세법에는 원칙적으로 시가에 의하여 과세를 하게 되어있다. 그런데 그 시가를 객관적으로 공정하게 산정할 수 있느가? 혹은 국가에서 시시각각 공정가액을 발표를 해주는가 ?
그렇지 않다. 한번 생각해 보자.

대한민국에 거주하는 납세자가 자녀에게 혹은 부모님에게 주택을 증여하고자 한다면 어떻게 하여야 하는가. 우선적으로 증여의사일로부터 전후 3개월간(전체6개월간)의 본인의 주택과 비슷한 주택이 매매되었던 사례을 수집하여야 한다. 본인의 생업은 과세관청에서는 상관하지 않는다. 만일 매매사례가액을 수집하지 않던가, 시세보다 싼집을 매매사례로 할경우에는 엄청난 세금과 가산세를 각오하여야 한다. 결국은 증여를 하지 않는게 나을지 모르겠다.

국가는 국민으로부터 세금을 징수하여 국가 살림살이를 한다. 세금을 징수할 때는 미리 국민들에게 공표를 하여 이러한 경우에는 세금을 부과하니 국민들은 잘 알고 있어야 한다는 메시지를 국민들에게 알린다. 잘모르거나 어려운 경우에는 특별히 홍보를 하여 국민이면 누구나 이러한 경우에는 세금을 납부하는지를 알고 있도록 세심한 배려를 하여야 하는 것은 당연한 애기라 하겠다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 국민들의 조세저항에 거셀 것이며 그로 인한 마찰은 적지 않으리라 생각한다.
상속세와 증여세의 완전포괄주의는 좋은 법이다. 불법, 탈법적으로 부의 무상세습에 대한 과세관청의 과세는 당연한 것이라 하겠다. 하지만 현대의 세법은 조세법률주의에 의하여 합당하고 공정하게 과세되어야지 무차별하게 과세하는 것이 아니라는 것이다.

납세자가 증여를 하고자 한다면 증여전에 증여세가 얼마인지를 정확하 알수 있어야 한다. 법이 애매하여 납부할 세금이 얼마인지를 모르는 상태에서 증여를 하고 과세관청에서는 얼씨구 하나 걸렸네 하며 시정 야바위꾼과 같이 과세를 한다면 누가 국세청을 신뢰하겠는가.
증여세는 증여자가 세금을 납부하는 것이 아니라 수증자가 납부하는 것이다. 이쁜 아가씨가 애기하면 시세중 제일 적은 금액으로 과세하고 늙으신 어머니가 멱살잡고 항의하면 과중하게 세금을 부과 한다면 어떻게 공명정대한 세정이 이루어 지겠는가.


현재 국세청에서 매매사례가액으로 과세하는 증여세는 많은 문제점을 가지고 있다.

1. 예측가능성이다. - 세금은 과세가 발생되기전에 누구나 그 세금에 대하여 예측이 가능하여야 함에도 불구하고 현행법에서는 예측이 불가능하다.

2. 과세자의 개연성 - 아파트라는 것이 향과 층에 따라 그 매매가액에 차이가 있고, 매매시기에 따라 가격은 물론 같은 층의 같은 라인에서도 조차 매매대금의 차이가 있는데 증여일 전후 3개월의 매매사례가격에 따라 과세한다는 것이 지나친 과세자의 개연성이 아닌가 한다.

3. 현재 아파트는 매매사례가액에 의하여 과세를 하는데 일반주택은 그러지 않는다고 한다. 그것은 일반주택의 경우에는 사례가 불가능 하다고 하는데 이것이 말이 되는가. 그러면 아파트 살고 있는사람만 봉인가. 참으로 말도 안되는 짓거리다.

4. 과세관청에서 증여세를 시가에 의하여 과세를 하고자 한다면 전국에 있는 모든 주택을 고시하여야 한다. 그것도 최소한 월별 주별로는 고시를 하여야 만 한다. 그래야만 국민들이 알 수 있을 테니까?


결 론 - 국세청은 납세자를 너무 우습게 보지 말아라. 이나라는 소수의 사람이 아니라 다수의 국민들에 의하여 이나라가 지탱되어 왔다. 무조건 과세한다고 세금을 납부하지는 않을 것이다. 정히 과세를 하고자 한다면 국민모두 납득할 수 있도록 간단하고 명료한 절차를 만들기 바라며 법률로서 그 방법을 공시하라. 또한 그 방법을 공청회를 통하여 여러사람의 의견을 청취하기바란다. 그렇지 않으면 ...




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14.비거주자의 증여재산공제 증여세


직계존비속간에 증여를 하는 경우 일정금액을 증여가액에서 공제를 해주고

있다. 배우자간에는 3억원, 직계존비속간에는 3천만원을 공제해주는 이유는

확실한 근거는 없지만 전통적으로 유교사상을 숭배하는 우리민족은 부모에

게는 효도를 하여야 하며 자녀에게는 그 자녀가 올바른 성인이 될 수 있도록

부모로서 최선을 다해야 하는 이유때문에 내가 부모님의 은덕을 입어 오늘

날 훌륭한 세무사로서 키워주신 배려등으로, 혹은 부모님께 그 간에 드린 용

돈 등을 감안하여직계존비속간에 증여가 이루어지면 뭔가 확실히 말을 할

수 없지만 서로간에 계산하여야 하는문제등이있으므로 재경부에서는 일괄

적으로 3천만원은 공제를 해주자는 취지로 알고 있다. 그런데 여기서 조건

이 있단다. 어떤 조건이냐 하면 직계존비속이 국내에 살고 있어야 한다는 애

기이다. 자녀가 외국으로 이민을 가면 직계존비속의 증여공제가 없다. 하지

만 자녀가 외국으로 유학을 가면 비거주자가 아니라 거주자로 보아 3천만원

공제는 해준다. 그렇다면 외국에 나가 공부하다가 그곳에 눌러살면, 혹은 영

주권을 받으면 3천만원 공제받은 것 추징하나?

아마도 추징하기는 곤란 할 것 같다. 과세당국에서 그 사람의 행적을 파악할

수 없을 테니까.


그렇다면 외국에서 거주하는 자녀의 경우는 세법상 자녀로 볼 수 없는 것인

가? 그래서 직계존비속 공제가 없는 것일까?

소득세법상 거주자와 비거주자를 구분하는 요소는 충분히 이해가 간다. 하지

만 그 빈약한 논리를 가지고 온 세법에 다 적용하여 부자지간을 부자지간이

아닌 것 처럼 연을 끊어놓고 모자지간의 증여문제까지 간섭하여 세금문제

로 집안을 시끄럽게 만들어야 하는가?

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15.종합소득세 재산세 보유세 거래세



종합부동산,재산세<과세기준일 6월1일현재를 기준--종합부동산 과세대상인지 여부판정>
*7월말:건물분 재산세전액,주택분 재산세 1/2,9월말:토지분 재산세 전액,주택분 재산세1/2
*12월 15일 종합부동산세(12.1^12.15 자진신고, 납부시 세액의 3% 세액공제)
[전년대비 개별세액이 50%이상 증가하지 않는 상한선을 제도화--세부담상한선은 종합부동산세를 포함하여 계산함]
*시행시기 2005년도 과세분(2005년 하반기 최초부과)부터 적용

1.보유세는 강화하고 거래세는 완화
2.토지,건물[실제거래가액(시가)기준], 주택은 [토지와 건물을 통합평가,통합과세]
<현재 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 구분과세>
3.보유세를 이원화함[시,군구(1차)--재산세과세, 국가(2차)--인별로 합산하여 일정기준가액 초과분은 높은 세율로 종합 부동산세 과세]
4.종합부동산세 세액중 지방세로 과세된 부분은 전액공제

#거래세 완화 방안
1.2005.1.1부터 부동산 등록세율 인하[모든거래:3%-2%로, 주택,건물에 대한 개인의거래 3%-1.5%로)
2.이에 추가하여 각 시,도가 자체여건에 맞춰 거래세를 추가 인하함[1.지방자치 단체는 행정자치부 장관의 허가를 얻어 감면조례로써 지방세를 감면, 2.행정자치부는 각 시,도의 실정에 맞게 취등록세를 추가 인하함<거래세 인하폭은 1%(1.5%)+알파가 됨]
3.2005년 하반기부터 부동산중개업법 개정안대로 부동산계약서사본제출제도가 시행되면[개인간 부동산거래도 실거래가격으로 취등록세가 과세되어 거래세부담이 늘어나므로, 2005년 상반기중에 지방세법(또는 조례)를 개정하여 실거래가에 따른 거래세부담 증가분에 대해감면함]<신규아파트 분양자는 등록세율이 인하되는 2005.1.1이후 소유권 이전등기를 하는 경우 인하된 등록세율 적용>

#1차(시,군,구)재산세[지방세] # 2차(국가)종합부동산세[국세]
1.주택 낮은세율(0.15^0.5%,3단계) / 주택가액 9억원 초과분 높은세율(1^3%,3단계)
2.나대지 낮은세율(0.2 ^0.5%,3단계) / 나대지가액 6억원 초과분높은세율(1^4%,3단계)
3.상가*/ 낮은세율(0.2 ^0.4%,3단계) /토지가액 40억원 초과분높은세율(0.6^1.6%,3단계)
*빌딩,사무실등 부수토지
4.사업용건물 세율인하(0.25%) / (과세 안함)

1.재산세
*주택 [4000만원 이하--0.15%, 4000만^1억원--0.3%, 1억초과--0.5%]
*나대지[5000만원이하--0.2%, 5000만^1억--0.3%, 1억초과--0.5]
*빌딩,상가,사무실 부수토지[2억이하--0.2%, 2억^10억--0.3%, 10억초과--0.4%]
*농지[토지분 0.07%], 공장[토지 0.2%, 건물 0.25%], 골프장,고급오락장[토지,건물 4%], 별장[주택분 4%]
#지방교육세는 재산세에 부가하여 과세<재산세액의 20%>

2.종합부동산세
*주택 [[4.5억^10억--1%, 10억^50억--2%, 50억초과--3%]*나대지 [3억^10억--1%, 10억^50억--2%, 50억초과--4%]
*빌딩,상가,사무실 부수토지[20억^100억--0.6%,100억^500억--1%,500억초과--1.6%]
*농지,공장,골프장,고급오락장,별장[종합부동산세 과세대상이 아님]
#농특세는 종합부동산세에 부가하여 과세<종합부동산세액의 20%>

##보유세 과세표준
*주택[토지,건물을 통합평가]<아파트등 공동주택(국세청 기준시가*50%), 단독주택(공시개별주택가액*50%)--건교부는 금년중 부동산가격공시법을 개정하여 5005.4.30경 단독주택의 개별주택가액을 최초로 공시할 계획임]
*건물[신축원가(46만원/㎡)*각종지수*면적*50%]
*토지[공시지가*50%]

출처 : cafe.naver.com/tax0

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출처 : 블로그 > IP월드 | 글쓴이 : 이씨 [원문보기]