바뀌는 세법의 요점

(알아둡시다)부동산 세금 이것이 급소다... 세금 폭탄에 비유되던 8.31 부동산대책 관련 세제 법안들이 지난 12월 30일 국회 본회의에서 극적으로 통과됐다. 입법이 지연되면서 결국 흐지부지되는 것 아니냐는 우려와는 달리 법안이 원안대로 처리, 투기 목적으로 부동산을 매입하려는 사람들은 철퇴를 맞게 됐다. 이 같은 정부의 부동산 세제 강화는 선의의 피해자를 양산. 세금 폭탄이 아니냐는 지적도 일고 있다. 하지만 ‘지피지기 백전불태’라는 말과 같이 바뀐 세금에 적응하고 그에 따른 대응책을 마련한다면 폭탄을 피할 수도 있는 법. 이에 부동산뱅크에서는 바뀐 세법과 이에 따른 절세 전략 등을 4회에 걸쳐 소개한다. ▶ 달라지는 소득세법 내용은 현재 2주택을 보유하고 있는 가구라면 연내에 1주택을 팔아야 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 지금까지 1가구 2주택자는 하나의 주택을 팔 경우 일반세율에 따라 세금을 냈지만 바뀐 소득세법에 따라 1년 간의 유예 기간이 끝나는 내년부터는 50%의 중과세율이 적용되기 때문이다. 이처럼 2주택 보유자의 경우 당장 중과세 대상에서는 벗어났지만 양도 세액 증가는 불가피할 전망이다. 현재 투기지역에서만 시행되던 양도세 실가과세가 2주택자의 경우 모든 지역에서 올 1월 1일부터 실거래가로 과세되는 것. 모든 부동산의 양도세가 실가로 매겨지는 2007년보다 1년 앞서 시행된다. 반면, 1가구 1주택자에 대한 공제 혜택은 늘어날 전망이다. 현행 10년 이상 보유시 장기보유특별공제로 30%가 감면됐던 것에 반해 앞으로 15년 이상 보유자에게는 45%의 공제율이 적용돼 세금이 줄어들기 때문이다. 하지만 같은 1가구 1주택자라도 고가주택을 가지고 있다면 공제 혜택이 최고 20% 줄어든다. 현행 5~10년 보유시 25%, 10년 이상 보유시 50%의 양도세를 감면 받았지만 1월 1일부터 일반 주택과 같은 15%, 30%로 공제율이 축소된다. 농지대토에 대한 양도세 전액 비과세 내용도 삭제됐다. 현행 ▲종전농지 면적 이상 또는 보상가액의 1/2 이상을 대체 취득 요건으로 갖춰야 했던 반면 앞으로는 ▲종전농지 면적 1/2 이상, 보상가액의 1/3 이상만 요건을 갖추면 돼 표면적으로는 규정이 완화된 것처럼 보인다. 하지만 비과세 규정을 없애고 감면 한도를 5년 간 1억 원으로 규정, 실질적으로는 농지대토를 어렵게 했다. 입주권 역시 세제 강화의 표적에서 벗어나지 못했다. 2006년 이후 관리처분계획이 인가된 입주권은 주택으로 간주되며, 2005년 말 관리처분계획이 인가된 입주권이라도 2006년 1월 이후 취득하는 경우 주택으로 취급된다. 이에 따라 이미 주택을 보유하고 있는 재건축·재개발 조합원들의 경우 다주택자로 간주돼 양도세가 늘게 된다. ▶ 달라지는 종합부동산세법 내용은 개정된 종합부동산세법에서 눈의 띄게 달라진 것은 과세 기준금액의 확대로 부과 대상이 대거 늘어나게 된다는 것에 있다. 지난해 ▲주택의 경우 기준시가 9억 원, 비사업용토지는 6억 원 초과분에 대해 종부세를 납부토록 했던 것에 비해 올해부터는 ▲주택은 6억 원, 비사업용토지는 3억 원 초과분으로 하향 조정됐다. 과세 방법 역시 주택·비사업용토지·사업용토지에 대하여 각각 인별 합산 과세하던 것에서 세대별 합산으로 전환된다. 가족 등 다른 사람의 명의로 부동산을 등기해 세금 회피를 하는 것을 막기 위함으로 동시에 부과 대상의 확대 효과도 얻게 된다. 올 해는 지난해에 비해 20% 높아진 70%의 과표가 적용된다. 현행 기준시가의 50% 수준인 과표 적용율은 2006년 20% 높아지는 것을 시작으로 매년 10%씩 상향, 2009년 100%가 적용된다. 세부담 상한도 크게 늘어 전년 대비 1.5배로 제한하던 것에서 3배로 확대된다. 한편, 6억 원 초과분까지 종부세 대상이 확대되면서 세율도 상향 조정됐다. ▲6~9억 원 1% ▲9~20억 원 1.5% ▲20~100억 원 2% ▲100억 원 초과 3%의 세율이 적용된다. ▶ 달라지는 지방세법 내용은 부동산 실거래가 신고제에 맞춰 개인간 주택 거래시 취·등록세가 인하된다. 지난해까지 실거래가의 35~40%선인 시가표준액을 과세표준으로 취·등록세 납부를 했지만, 앞으로 실거래가를 기준으로 세금을 납부해야 하는 만큼 조세 부담 완화를 위해 세율을 인하한 것. 이에 ▲취득세 2%(농어촌특별세 0.2%), 등록세 1.5%(교육세 0.3%)에서 ▲취득세 1.5%(농어촌특별세 0.15%), 등록세 1.0% (교육세 0.2%)로 변경된다. 총 1.15% 포인트 내려간 셈이다. 기준시가의 50%에 적용되던 재산세 과표 적용율도 2006년부터 매년 5%씩 인상, 100%까지 올린다는 방침이다. 다만, 서민 재산세의 급격한 부담을 막기 위해 주택분 재산세는 2008년부터 인상한다. 부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr