부동산 계약 상식

 

 

 

     

        A.부동산 상식

부동산을 매수할 때는 부동산에 대한 소유자 및 부동산의 권리사항등에 대한 하자를 부동산등기부등본 및 건축물관리대장, 토지대장 등으로서 확인하여야 합니다.

서류상의 하자가 없으면 부동산(건물 및 토지)에 대한 현장확인 후 매매계약을 체결하면 됩니다. 하지만 매매계약체결 후에도 소유권이전등기를 완료하기 전까지는 여러 가지의 사항에 주의해야 합니다.

1. 계약 전

가. 시.구.군청에서 부동산등기부등본을 발급 받아 인수되는 권리유무 및 인수금액, 그 밖의 권리사항을 확인해야 합니다.

나. 현장을 답사하여 매매 대상 부동산과 실제 부동산의 일치여부를 확인해야 합니다.
토지 및 임야의 매매 시에는 등기부등본과 토지대장, 지적도로써 해당 부동산의 일치여부를 확인해야 합니다.

다. 부동산취득에 따른 세금(등록세 및 취득세)을 확인해야 합니다.
잔금지급 후에는 빠른 시일 내에 소유권이전등기를 완료하는 것이 거래의 안전을 위하는 길이므로, 잔금지급전에 등기에 따른 세금 등을 확인하고 자금을 마련하여 신속하게 소유권이전등기를

2. 계약 시

가. 주민등록증(및 여권)으로서 계약 당사자를 확인해야 합니다.

나. 대리인과의 계약일 경우, 위임장 및 매도인의 인감증명을 확인해야 합니다.

다. 매매대금의 액수와 지급시기, 부동산의 명도시기를 정하고, 매매계약서에 명시하여야 합니다.
일반적으로 매매대금은 계약금 10%, 중도금 30%, 잔금 60%의 비율로 지급을 하며, 지급시기는 당사자간 합의에 의해 정하면 됩니다.

라. 계약 후 문제발생시 해약조건 및 위약금 등 특약사항을 계약서에 명시하여야 합니다.

마. 매수인에게 승계되는 권리(근저당권, 임차인)가 있는 경우에는 그에 대한 사항을 계약서에 명시하여야 합니다.

3. 계약 후(잔금 지급 시)

가. 잔금지급일 당일에 부동산등기부등본을 발급 받아, 권리사항이 계약당시와 변함없는지 확인하여야 합니다.
계약일과 잔금지급일 사이에 제3자와 2중 매매계약을 하는 수법으로 사기행각을 벌이는 자가 종종 있습니다.

나. 부동산에 대한 재세공과금을 완납하였는지를 확인해야 합니다.

다. 잔금지급 시 소유권이전등기에 대한 서류일체를 교부 받아야 합니다.

※매도인으로부터 교부 받을 서류
(1) 부동산등기권리증
(2) 매도인(소유자)의 인감증명 (용도:매도용)
(3) 주민등록등,초본
(4) 등기위임장에 매도인의 인감도장
(5) 양도신고필증 (매도인이 양도세신고 대상자인 경우)

라. 잔금을 지급한 후에는 빠른 시일 내에 소유권이전등기를 하는 것이 미래에 발생할 수도 있는 위험을 방지하는 길입니다.

 

B. 부동산 등기부 등본 보는 방법

 등기부 등본 이란?

토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권 리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기 가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대, "갑"이 자신의 집을 "을"에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 "병"에 게 매도하고"을"보다 먼저 "병"에게 소유권이전등기를 해 주었다면, 그 집에 대한 소 유권은 "병"이 취득하게 된다.

등기부등본의 구성
등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

등기부등본상 권리순위
등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기 의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

등기부등본의 확인사항
등기부 등본의 구성



등기부등본상 권리관계 분석

가). 소유권의 진정성 판단, 기타 권리취득 가능성의 확인사항


나) 권리분석 대상물의 기본적 확인사항


※ 넓은 의미의 권리분석
넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이 같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장, 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다. 건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며, 토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는 자료이다.