양도 소득세 절세 핵심 포인트

양도소득세 절세 핵심포인트(1)

1. 양도소득세 계산 기준

① 원칙 : 기준시가에 의하여 계산

    -토지 : 개별공시지가

    -건물 : 국세청장이 정한 기준시가

    -공동주택 : 국세청장이 토지와 건물을 일괄고시한 기준시가

② 예외: 납세자가 확정신고기한(5.31)까지 실지거래가액을 신고한 경우에는 실지거래가액에 의하여 신고 할 수 있음

2. 절세 포인트

ⓐ: 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산한 금액(세무서 민원실에 가서 자동 계산)

ⓑ: 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산한 금액(아래 산식에 의거 대충 계산)

   ⓐ실지양도가액 -(실제취득가액+취득세, 등록세 + 복비 +250만원) =양도차액

     실지거래가액에 의한 세금액 =양도차액 ×세율(9%, 18%, 27%, 36%)

부동산을 1년이상 보유하고 매도한 경우에 있어 ⓑ가 ⓐ보다 적을 때에는 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면 절세할 수 있음

Q : 기준시가는 보통 시가의 80-90%인 것으로 알고 있는데 왜 실지거래가액에 의하여 계산한 양도소득세가 적게 계산되는 경우가 생기나요？

A : 기준시가는 1년에 한번 고시되는데 부동산 시가는 수시로 바뀌며, 기준시가는 부동산에 영향을 미치는 모든 가격 요소를 고려하지 못하므로 부동산에 따라서는 기준시가가 시가보다 높은 경우가 종종 생길 수 있습니다. 특히 부동산 경기가 하강할 때나 손해보고 판 경우에는 이런 경우가 많이 발생합니다.

3. 절세를 하기 위해 보관해야 하는 서류

실지거래가액에 의하여 양도소득세를 계산하기 위해서는 실지거래가액을 납세자가 입증해야 합니다. 따라서 납세자는 부동산을 매입 또는 매도 할 때에 인감증명서가 첨부된 부동산매매계약서, 영수증, 거래확인서, 금융자료(수표사본, 현금을 받는 경우에는 바로 통장에 입금후 출금)를 꼭 보관해야 합니다

양도소득세 절세 핵심포인트(Ⅱ)

1. 양도소득세 세율표 이해를 통한 절세포인트  구  분 세율 누진공제 1년이상 보유자산 과세표준 1,000만원 이하 9% - 과세표준 1,000만원 초과               4,000만원 이하 18% 90만원 과세표준 4,000만원 초과               8,000만원 이하 27% 450만원 과세표준 8,000만원 초과 36% 1,170만원 1년 미만 보유자산 36%   미등기 전매자산  60%   <절세포인트> 첫째, 부동산 보유기간을 최소 1년은 채워야 한다. 보유기간이 1년을 초과하게 되면 일반세율인 9~36% 단 계별 누진세율이 적용되고 기준시가와 실거래가를 선택적용할 수 있지만, 보유기간이 1년이 안되면 실거래가액에 따른 양도소득세만 인정될 뿐만 아니라 36%의 최고단일세율이 적용되기 때문이다. 물 론 양도차익이 없는 경우에는 1년이내에 팔아도 상관없다 둘째, 미등기 자산을 양도할 땐 등기를 한 뒤 파는 것이 유리하다. 등기를 하면 일반세율(9~36%)이 적용되 지만 미등기한 사실이 밝혀지면 60% 세율이 적용된다

2. 장기보유 특별공제 절세포인트 토지와 건물은 보유기간이 3년이상이면 양도차익의 10％-30％까지 공제해준다. - 보유기간이 3년 이상 5년 미만 : 양도차익의 10% - 보유기간이 5년 이상 10년 미만 : 양도차익의 15% - 보유기간이 10년 이상인 경우 : 양도차익의 30% <절세포인트> 보유기간이 3년, 5년, 10년 다 돼서 매도하는 경우에는 가능한 잔금을 3년, 5년, 10년이 지나서 받으면 양도 소득세를 적게 낼 수 있다(세법상 양도시기는 일반적으로 잔금지급일임)

3. 여러 채의 부동산을 매도시 절세포인트 여러 채의 부동산을 양도하는 경우에는 연도별로 양도차익, 양도차손을 합산한다. 위 표에 나와 있는 대로 양도소득세 세율은 누진세율이므로 양도시기를 조절하여 누진구간을 낮추면 절세할 수 있다 <절세포인트> 양도건수가 2건 이상일 땐 가능하다면 다른 연도에 양도한 것으로 하는 것도 중요한 방법. 1년에 2건이면 소득이 합산돼 다단계 누진세율의 높은 율이 적용되지만, 다른 연도라면 각각 달리 구분계산하는 것이 유리 하다. 이를테면 2002년말에 두 개의 주택을 양도했다면 잔금지급시점이 양도시기가 되니까 가급적 잔금지급시 기를 조정해서 2002년 말에 한 채, 2003년 초에 한 채를 양도한 것으로 양도시기를 조정하면 절세할 수 있 다. 만일 실지거래가액으로 신고하는 경우에 한 채는 양도차액이 다른 한 채는 양도차손이 나면 같은 연도 에 양도하는 것이 양도차익이 줄어 유리하다